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广叔谈房|东莞楼市：这类房产别碰，房价已经被高估了！别再入坑( 二 )


东莞临深只知有凤岗塘厦 ， 不知有长安 。 长安紧邻宝安的松岗 ， 松岗是宝安远郊区；长安却是东莞的强镇 ， 差价并不明显 ， 这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘 。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化 ， 东莞的房价高地一定是松山湖 。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的 ， 现在入手还会有一些涨幅 ， 不过以东莞的一贯表现 ， 这一波之后肯定要横盘了 。 当下最好的投资是抵押东莞买广州 ， 赶上这一轮涨幅 。
提问：你好广叔 ， 河南郑州的 ， 夫妻双方都有过贷款记录 ， 深圳只能5成首付 ， 预算300～400 ， 置业选择时不知道该不该考虑教育因素 ， 因为孩子已经小学 ， 转学是个问题 ， 而且河南跟广东都没有什么优势？具体标的还没选择好 ， 区域上纠结选宝安 ， 龙岗 ， 还是坪山？抛开教育因素 ， 投资的成分占主要 。 请老高指导一二！
回答：你好 ， 1、深圳金融宽松 ， 全款抵押可以做到首付3成 ， 只要你月供OK ， 是可以放大杠杆来选择 ， 2、带中上学位的房在横盘期表现会更好 ， 至于标的会综合考虑你的投资时长 ， 是否考虑其他因素 ， 3、投资是个性化的 ， 区位推荐还得看自己情况 ， 建议可以找我们做进一步咨询 我对教育的理解可能和你会略微有点差异 ， 城市会大于所谓的升学率 。
提问：广叔你好 ， 本人做小额贷款公司的 ， 手上的资金短期还收不回来 ， 最近想趁市场低迷的情况看能不能淘笋 ， 但手上资金不足 ， 本人广州有一套房市值110 ， 银行贷款还差10几没还清 ， 还在平安做了二押 ， 这样的情况如果做垫资再抵押 ， 会比较好吗？还有什么办法能套到资金出来？你说的零首付零月供是怎么实现？
回答：你好 ， 二押的利率太高了 ， 一般不推荐 。 广州这套房尾款只剩10+截断抵押是最好的 。 利率更低 ， 年限更长 ， 能选择的贷款产品也更多 。 只能先垫资出来再抵押 。 二手淘笋盘 ， 配合gpgd做0首付 ， 甚至负首付 。 之前经历过几套 ， 举个例子：淘一套200平的大户型 ， 大户型单价一般都是市场价的8折左右 ， 配合gpgd贷款基本可以覆盖首付 。 再做分割出租 ， 200平最多可以分割10个房间 ， 或者花点钱做北欧软装做民宿 ， 租金基本可以抵月供 。 旅游城市 ， 租金抵月供完全没问题 。 重点是选筹 。 大面积低单价流派基本放弃流动性 ， 至少持有8年以上 ， 收益巨大 。 空手套白狼 。
提问：广叔你好 ， 目前子弹500左右 ， 计划购入总价900左右 ， 考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间 ， 有关注以下片区 ， 希望广叔指点：一、园岭片区 ， 如园中花园 ， 园东花园 ， 目前单价9万左右 。 二、保税区 ， 带福外南双学位 ， 目前单价7-8万 。 三、前海南片区 ， 如鼎太风华 ， 雷圳碧榕湾 ， 目前单价10-11万 。 四、龙华龙悦居或金地上塘道 ， 但龙悦居目前只有小两房 ， 我们需要三房至少大两房 。以上区域应如何排序 ， 或者还有其他的推荐也可以 。 宝中片区价格好高 ， 准备放弃了 。谢谢广叔！
回答：你好 ， 总价900 ， 综合考虑 ， 有以下2种选筹方案：1.长持： 买前海网红盘 ， 目前单价10w+ ， 这个单价入手 ， 短期内有可能会站岗 。 深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌 ， 但是长远看 ， 前海南的想象空间很大 。 如果不着急 ， 可以在这几个盘里淘一淘笋 。 2.短持： 追短期的板块轮动 ， 上一波涨幅西部领涨 ， 目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨 ， 现在可以追一追 。 龙华除了自身发展 ， 更多的是承担福田的外溢 ， 龙华金地上塘道 上河坊都还行 。园岭和保税区长远看 ， 板块投资价值不如上面前海 。
提问：广叔你好！首套房考虑总价在340万左右 ， 看了宝荷片区仁恒峦山美地76平 ， 但是靠大马路比较吵 ， 振业天峦89平和双龙的怡龙枫景园89平 ， 目前在外地工作 ， 大概5年不会住 ， 买入后马上出租冲抵部分按揭贷款 ，
回答：你好 ， 三选一峦山美地吧 ， 距离地铁站更近 ， 是刚需盘里的品质之王 。 仁恒真的是有匠心精神 ， 巴掌大的小区别的开发商种几块草皮就完事了 ， 他们却造了假山、流水、喷泉和花园 ， 就连车库都裱了画 ， 物业比万科好会让人很有归属感 。所以仁恒在卖的三房只有7套 ， 天峦在卖的56套 ， 这也是后者总卖不起价格的因素 ， 其实双龙位置不如宝荷 ， 宝荷快速地铁口+宝龙工业城 ， 目前商业是短板但还是会慢慢补齐 ， 市政配套只能依托大运了 。
提问：你好广叔 ， 家庭现持有南山两套： 本人前海路山海美域3房出租 ， 有按揭； 兄弟有套南光路现代城华庭3房同住 ， 有按揭 。本人非深户 ， 社保缴满三年了 。 上海有房票；兄弟有一个深户 ， 名下有南光路房产 。现在手头有200万现金可用于房产投资 。 现有山海美域贷款不多 ， 想转按揭 ， 增加现金持有量 ， 因没有注册过公司 ， 所以银行没法做 。因手头现金有限 ， 想请教您的建议 ， 做一个最佳的投资安排 。谢谢
回答：你好 ， 山海美域可以考虑截断抵押 ， 也可以申请银行加按揭 。 没有公司可以“包装” 看你接下来是投资还是自住 ， 如果是投资 ， 建议用兄弟的房票试试抢限价新盘 ， 比如华润城 金融城 海岸城等 。上海也是比较好的进场时机 。上海选筹： 考虑自住兼顾投资 ， 除了前滩这种限价房 ， 买到就能赚到这种 ， 其他真没办法说确定性很大的 。提供两个思路 ， 一种是买带学区的次新房 ， 最好是双学区 ， 九年一贯制也可以 ， 吃学票增值的涨幅 另一种是近郊热点 ， 比如前滩辐射区 ， 张江辐射区 ， 大虹桥辐射区埋伏 。我们认为上海比较好的板块有： 内环：老西门&新天地、黄浦滨江、北外滩、北滨江 中环：长风、张江科技城、前后滩、漕河泾 外环：徐泾、华漕、江桥、刘行、顾村、祝桥、浦江、康城、新桥、九亭、泗泾、赵巷、夏阳 但其实光知道板块也仅了解大概 ， 多军向来奉行“非笋勿入”的理念 ， 需要看200套房 ， 才能逐步建立自己的价值判断体系 。长三角和珠三角是2种不一样的产品 ， 可以做资产对冲 ， 分散风险 。


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