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中小学|90岁“老破小”一平米24万元，真的值吗？( 二 )


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一路高歌的城市与“老破小”
学区房市场需求增加 ， 与我国城市化进程密不可分 。
随着城市化进程加速 ， 城市范围、经济体量不断扩大 ， 人口规模和流动速度也在增加 ， 人们对教育资源的需求与日俱增 ， 优质教育资源更为稀缺 。
中小学|90岁“老破小”一平米24万元，真的值吗？
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不少学区房房龄老、空间小、外观破旧 ， 但是 ， 由于其难以替代的附加值 ， 价格水涨船高 。
北京
上世纪八九十年代 ， 北京城市核心区 ， 大致相当于东城和西城两区的区划范围 ， 教育资源在此区域相对集中 。
此后 ， 北京进入快速发展期 ， 但优质教育资源的分配格局并未发生太大变化 。
某机构2017年公布的房源数据显示 ， 北京市市重点和区重点小学共有175所 ， 其中东城、西城、海淀和朝阳4个区占比超过72% 。 西城区就有39所 ， 超过大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆和平谷等11个区总量 。
同时 ， 房地产行业的发展在城市化浪潮中突飞猛进 。
1998年 ， 国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革 ， 加快住房建设的通知》 ， 决定自当年起停止住房实物分配（即公房分配） ， 建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制 。
此后 ， 中国房地产行业走向了真正的市场化 ， 推动了中国城镇化的发展 ， 同时其金融属性也逐渐增强 。 学区房也不例外 ， 不少学区房房龄老、空间小、外观破旧 ， 但是 ， 由于具有难以替代的附加值 ， 价格水涨船高 。
西城区学区房价格居北京之首 。 2020年4月30日 ， 西城区多校划片新政策出台后 ， 学区房出现恐慌性抢购 ， 五一期间 ， 二手房交易量同比、环比增长均超100% ， 且主要集中在金融街和德胜片区——坐落于这两个片区内的育翔小学和第二实验小学均有“超级牛小”之称 。
在育翔小学“幼升小”划片区域内的冰窖口胡同79号小区 ， 建设于1977年的无电梯房 ， 房价高达15万元/平方米 。 500米之外 ， 建设于1994年的另一个小区 ， 因在划片区域范围外 ， 二手房价均价为8万元/平方米 。
上海
上海已经努力多年、要办好“家门口的好学校” ， 但名声在外的“徐汇区四大公办”在家长们心目中仍具有重要地位 。 为了能进入建襄小学、高安路一小、向阳小学和汇师小学 ， 家长们使出浑身解数 ， 争抢为数不多的老牌学区房 。
今年 ， 徐汇区一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子 ， 在名校学区的加持下 ， 竟然卖到了近24万元/平方米！
深圳
深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人 ， 增长了43倍 ， 中小学教育资源相对不足 。 据教育部门测算 ， 今年深圳小一学位缺口超4.95万个 ， 初一学位缺口1.06万个 。 名校坐镇的片区 ， 房屋价格约在10万-20万元/平方米 。
杭州
2008年以后 ， 杭州学区房的价格后来居上 ， 涨幅最大的区域是市重点学军小学附近的小区 ， 高达近400% 。
2012年 ， 杭州“零择校”政策实施后 ， 每月二手房市场成交房源中单价排行最高的前几套几乎都是学区房 。 2019年9月18日 ， 经过长达28个小时、142次延时竞价 ， 1元起拍的杭州学军小学学区房 ， 最终以近610万元成交 。
据媒体介绍 ， 因为临近学军小学 ， 杭州最贵的学区房在文二新村 ， 最新挂牌价突破14万元/平方米 。
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房地产商的小算盘
学区房房价的飙升 ， 与房产商的精心炒作不无关系 。
近年来 ， “教育”与“地产”有了交集 ， 老牌名校附近地皮稀缺、生源日益饱和 ， 不少楼盘开发商把主意打到了学校 ， 与名校联手开发教育资源——将名校引入社区 ， 双方签订合作协议 ， 各取所需 。
中小学|90岁“老破小”一平米24万元，真的值吗？
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在利润驱动下 ， 有的开发商在政府没有正式公告的情况下 ， 就宣传自己的房子在某某学区内；有的甚至谎称买房送入学名额 ， 结果 ， 耽误了房主子女入学……
为了纠偏 ， 各地正陆续出台政策：
2017年 ， 北京市教委提出要求 ， 从当年起 ， 除了京津冀协同发展项目外 ， 北京市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学 ， 各中小学不得与房地产商合作办学；
2019年 ， 重庆市提出 ， 城市新区建设不再“借名校办分校” ， 严禁民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩 ， 不得同楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款 。
……
如今 ， 资本仍在或明或暗地不断袭扰教育公平的原则 。
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学区房 ， 一个全球命题
实际上 ， 欧美国家的家长们对学区房的追捧 ， 不输国内 。
美国
在美国 ， 学校有公立和私立之分 。 公立学校实行划片、就近入学原则 ， 具体到每一条街道、每一个门牌号 ， 十分精确 。
2018年 ， 美国房地产经纪网（realtor.com)发布的一项调查显示 ， 这一年 ， 73%的购房者认为“好学区是一个重要因素” ， 其中39%觉得“非常重要” ， 如果非要与其他居住条件妥协 ， 他们会选择放弃车库、大院子、现代化的厨房、舒适宽敞的卧室或者外部环境 。


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