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关键在于|以房抵债的协议是否产生法律效力？关键在于这5个法律要点( 二 )


上述法律规定所提到的“约定无效”的情形都是在“债务履行期届满前”这个时间节点上，即债务履行基届满前就已约定债务人无法偿还债务时，直接将自己的房产归为债权人所有，这是无效的。
那么，什么情况下“以房抵债”的协议发生法律效力呢？主要包括以下两种情形：
1、 貌似“禁止流抵”的情形，但以房抵债却有效的协议。双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。那么，在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院在汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书【（2015 ）民一终字第180号】中认为：“本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。”
2、 债务到期后，当事人达成以房抵债的协议，在不违背当事人自愿和法律的前提下是有效的。
最高人民法院在吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2018 ）最高法民申1774号】中认为：“鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7 套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”
来源：法务之家
哈仲
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