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闺蜜财经|恒隆地产，上半年利润下滑，“最赚钱的商业地产商”传奇难续？

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闺蜜财经|恒隆地产，上半年利润下滑，“最赚钱的商业地产商”传奇难续？

摘要：\"地王\"难当

撰文|蜜姐&编辑|杰儿
今天蜜姐接到某楼盘的销售电话 ， 称可以安排车接送去看房 ， 且只要去售房部签到就会送油卡等赠品 。
第一反应是 ， 8月份是淡季 ， 但这也未免有点太拼了 。 细问才知道 ， 原来推的产品是公寓、办公楼和商铺 。
难怪这么拼 ， 商业地产今年的日子确实挺难的 。 即便是做商业地产的上市公司也是如此 。

01
以近期发布2020年中报的恒隆地产有限公司（以下简称\"恒隆地产\"）为例 。
恒隆地产是我国香港大型地产发展商之一 ， 上世纪90年代 ， 就进入了内地市场 ， 以建造、持有及管理商业地产项目为主 。
截止今年6月30日 ， 恒隆地产总收入为41.84亿港元 ， 与去年同期持平；营业溢利下跌5% ， 但股东应占基本纯利减少11%至19.89亿港元；录得股东应占净亏损25.37亿港元 ， 而2019年同期则为纯利35.16亿港元 。
分地区来看 ， 恒隆地产在我国香港地区的物业租赁下滑明显 ， 收入同比下跌5% ， 营业溢利同比下跌10% 。

年报披露 ， 主要问题还是在于受黑天鹅影响 。
【闺蜜财经|恒隆地产，上半年利润下滑，“最赚钱的商业地产商”传奇难续？】而内地市场 ， 从今年4月起迅速及大幅度地复工复产 ， 使得其内地业务租赁收入上半年增长9%至人民币20.62亿元 。
但细看恒隆地产在内地各城市的项目 ， 会发现其差距颇为明显 ， 主要依赖于上海和无锡两座城市的项目 ， 尤其是倚重上海 。
而在济南、天津、大连等城市项目同比下滑颇为明显 ， 甚至有超两位数的下滑幅度 。
上海恒隆广场今年上半年收入同比增长4% ， 为8.61亿元；上海港汇恒隆广场收入同比增长15% ， 为4.53亿元 ， 上海两个项目占内地物业收入比例近58% 。
同期天津恒隆广场项目收入同比下滑14% ， 大连恒隆广场项目收入同比下滑9% ， 济南恒隆广场项目同比收入下滑6% 。 而天津和大连的项目商场租出率相比上海项目 ， 也有明显差距 。
沈阳的两个项目则是一个同比增长12% ， 一个同比下滑11% ， 总体而言表现不算太好 。

02
据恒隆地产2019年报披露 ， 截止2019年底 ， 其全资拥有及管理24个香港物业 ， 10个内地物业（其中7个已落成物业和3个扩展中的项目） ， 主要服务所在地的商业、零售及办公楼租户 。 是妥妥的\"包租公\"声音 。
恒隆地产的优势是进入内地市场较早 ， 尤其对上海两个标杆项目的打造 ， 奠定了较好基础 。
但其后进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等城市 ， 其商业模式的复制 ， 在各城市的表现差距颇为明显 。
加之上半年黑天鹅事件的影响 ， 一些项目下滑明显 。 以沈阳市府恒隆广场为例 ， 销售额及收入皆同比下降14% 。
而恒隆地产在香港地区的物业 ， 无论是商铺、办公楼还是住宅及服务式寓所皆出现了不同程度的下滑 ， 显著影响了其营收和利润增长 。

如其铜锣湾商铺组合因游客及相关零售消费大幅减少 ， 今年上半年收入较2019年同期下降了13%至2.81亿元 ， 出租率也下跌了7个百分点 。
自寓所的收入较2019年同期更是下滑了14%；倒是办公楼的下滑幅度较小 ， 为3% 。
据中报披露 ， 恒隆地产供出租的投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为264.41亿港元和53.89亿港元 ， 其中包括武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳的内地项目 ， 也包括香港的重建项目 。
截止今年6月30日 ， 恒隆地产借贷总额为325.82亿港元 ， 相比截止2019年12月31日的296.73亿港元 ， 半年借贷总额增加了29.09亿港元 。
其中 ， 约57%的贷款需在两年后偿还 。
其现金及银行存款结余总额为31.9亿港元 ， 一年内到期债项合计63.44亿港元 ， 偿债压力并不算太轻松 。

此外 ， 已发行的两笔合计10亿美元（约合77.51亿港元）债券 ， 也面临一定的外汇风险 。
03
作为一家成熟的商业地产公司 ， 恒隆地产在2020这个特殊的年份 ， 面临的挑战依然不小 。
对于今年下半年 ， 其财报认为公司在内地市场的表现取决于内地零售业务的恢复程度 。
恒隆地产曾被誉为\"最赚钱的商业地产商\" ， 但近年来走出上海后 ， 在其他城市的发展并非顺利 。


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