每日房说|房地产2根“柱子”断了！8月起楼市或迎降价潮，央行封死炒房路
虽说黑天鹅事件当头 ， 但今年以来 ， 房地产在经历一轮大冷大热之后 ， 变得更加扑朔迷离了 。 尤其是活久见的火爆市场 ， 一会是数万人抢几百套房 ， 一会又是千万豪宅被秒光 ， 难道现如今除了房子 ， 人生就没有其他追求了吗？
轻描淡写的一问 ， 确实道出了中国人“唯房至上”的荒诞喜好 。 而且平心而论 ， 购房者对房子的热情 ， 丝毫没有随着风波影响而消退 。 那么问题来了 ， 这些疯狂买家到底哪来的？ 近日 ， 贝壳研究院根据上半年32城二手房交易中非本地客源比例进行研究 ， 发布城市移民指数报告 ， 值得注意的是 ， 得到的指数指数越高 ， 说明外来购房客户占比越高 。
分城市来看 ， 深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位 ， 而网红城市杭州 ， 省外客源也撑起了半边天 ， 占比达到53% 。 在房说君看来 ， 之所以上半年杭深莞会这么火 ， 大部分购买力都来自于全国各地 。 试想一下 ， 这些城市本来地方就这么大 ， 全国的购房者突然一拥而至 ， 楼市能不热吗？
但是 ， 如果你仔细品品 ， 还能发现一个趋势：人口流入速度和楼市升温基本吻合近几年 ， 几乎所有城市都把“抢人”当做第一要事 。 国家层面 ， 全面放宽大城市落户限制落地；地方层面 ， 从争高学历人才到抢年轻劳动力 ， 使得抢人大战愈发白热化 。 据2019主要城市人口增量十强 ， 珠三角占据3席（广州、深圳、佛山） ， 长三角2席（杭州、宁波）、成渝圈2席（成都、重庆）、中南1席（长沙） ， 西北1席（西安）、中原1席（郑州） 。
之所以人口势头增长强劲 ， 首要原因在于这些城市经济、产业和营商环境的崛起 。 以广东为例 ， 2015-2019年 ， 广东已经连续5年新增人口超过百万人 ， 其中超8成人口增量来自珠三角 。 据国家统计局数据 ， 2019年全国房地产开发投资132194亿元 ， 广东、江苏、浙江三省房地产投资累计值均超万亿元 ， 其中 ， 广东以15852.16亿居榜首 。
显然 ， 人口流动为房地产的崛起提供了强大支撑 。 但长期来看 ， 房地产最核心的推动力量是年轻人 ， 或者说劳动力人口 ， 老人的住房需求一定弱于年轻人 。
人口流向方面 ， 大城市的学区、医院、工作供应太过稀缺 ， 吸引了越来越多的人口 ， 而大量热炒的中小城市 ， 持续流出现象不容忽视 。 同时 ， 我国15-64岁的劳动年龄人口在2013年达到10.06亿的最高点后 ， 连续5年出现负增长 ， 平均每年减少近200万 。 据梁中华测算 ， 在2028年-2039年间 ， 我国劳动年龄人口年均减少量将超过1000万 。
出生率方面 ， 卫健委在6月公布的一组数据：2019年出生人口1465万人 ， 二孩及以上孩次占比为59.5% 。 也就是说 ， 在2019年的新生儿里 ， 二胎数量占比近6成 ， 而年轻人对生孩子越来越排斥 。 不仅如此 ， 人口出生率从1988年开始就持续走低 ， 即便是放开二孩后 ， 2016、2017连续两年的新生儿数量反弹 ， 但2018年开始又迅速下降 。
根据国际经验 ， 城镇化的第1个拐点是30% ， 进入快速发展阶段 。 第2个拐点是70% ， 随后人口进城速度就会放缓 。 特别是目前我们的城镇化率已经达到60% ， 距离70%的天花板日益接近 。 总之 ， 劳动力越少 ， 老百姓改善置业、刚需住房的需求也会越少 ， 那些老旧家属院、远郊楼房、洋房 ， 很难再找到合适的接盘者 。
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