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36氪|贝壳找房上市：在大赛道里保持警醒和自我迭代( 二 )


可以说 ， 贝壳找房直接提高了房产经纪行业的服务门槛 ， 并且使之成为防止互联网领域出现潜在竞争对手的壁垒 。 而贝壳找房的线上平台体系 ， 又使之相比同行建立了线上竞争壁垒 。 这种“双网”模式就是贝壳找房最大的优势 ， 这也正是红杉中国、腾讯、高瓴资本、华兴资本等投资人看中贝壳找房的主要原因 。
02 贝壳的增长空间
贝壳找房已经成为国内最大的房产交易和服务平台 ， 其2019年的交易总额达到2.13万亿元 ， 在所有平台企业中规模仅次于阿里巴巴 。 2019年贝壳找房的营收为460亿元 ， 相当于我爱我家、易居、合富辉煌、美联、房多多、房天下等11家已上市房地产经纪公司的总和 ， 占据着行业绝对龙头的地位 。
已经成为巨头的贝壳找房 ， 未来的增长空间还有多大？
空白研究院院长杨现领认为 ， 贝壳找房未来的增长空间 ， 一方面来自于国内新房和二手房交易结构的变化 ， 整个二手房市场占比看涨；另一方面来自于贝壳平台内部合作效率的提升 。
2019年全国新房交易量约16万亿 ， 二手房交易量约6.5万亿 。 据空白研究院预计 ， 未来二手房交易额将会增长到10万亿元左右 ， 相比现在有约4万亿元的增长空间 。 这些增长主要集中在重庆、成都、武汉等二线城市和核心三线城市 ， 这些城市也是目前贝壳主要布局的城市 。
资料来源：空白研究院整理
贝壳找房在这些二手房市场快速增长的城市 ， 还会带来品牌效应 。 目前 ， 二手房规模较大的TOP 50城市 ， 品牌化率平均只有50%左右 ， 这也意味着贝壳可以有更高的品牌渗透率 ， 能够获得更多的门店和经纪人 ， 规模至少比现在提升30%以上 。
在完成城市覆盖之后 ， 贝壳找房要解决的是店效和人效的提高 。 在这方面 ， 贝壳主要是通过ACN合作网络来降低竞争摩擦 ， 提高房源的流通速度 。 2019年贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的 ， 以店均存量房GTV计 ， 贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍 。 但对于贝壳自己 ， 还有新的提升空间 。
杨现领分析 ， 贝壳找房新房业务的快速增长也是抓住了大时代的机遇 ， “在房客分离和换房需求占比越来越高的情况下 ， 谁离客户最近 ， 谁的价值也就越大 。 开发商案场自然到访占比减少、广告营销的获客效果下降 ， 不是因为开发商无法触达客户 ， 而是每当业主卖完二手房、具备资质和首付条件、准备购房新房时 ， 又或者一个租客租约到期、有意向购买新房时 ， 他们的第一接触点往往是经纪人 。 ”
而贝壳找房目前已经是国内可以直接调动经纪人已经超过了45万人 ， 是行业内最大的“地面部队” ， 他们连接的潜在购房者以数百万计 ， 可以快速消化某个项目 。
据空白研究院2019年调研的80个城市样本数据 ， 通过渠道实际成交的交易额为2.5万亿 ， 比重不超过35% ， 随着改善需求增加 ， 未来这个比例会上升 ， 达到60%左右 。 假设未来几年新房总交易额保持在12-15万亿之间 ， 这意味着贝壳找房等平台或渠道 ， 可以促成约8万亿元的交易量 ， 并获得相应的价值回报 。
包凡回忆说 ， “中国房地产市场在很长一段时间内 ， 处于‘前工业化’时期 ， 存在信息高度不透明、基础设施几乎为零、从业标准极度不规范等非常多的核心问题 。 左晖本身想做的一件事情实际上是提高整个行业的效率 ， 提高效率大家都得益 。 ”贝壳找房有搭建操作系统的能力 ， 全行业200万人都没有操作系统 ， 贝壳没有理由不去做这件事（平台模式） 。
以下是36氪与红杉资本中国基金合伙人刘星的对话 ， 经摘编整理：
36氪：红杉是在什么背景下选择投资贝壳的？为什么选择D+轮的时候进入？在决定投资贝壳之前 ， 考察了他们多久？最后看中了它的哪些方面？
刘星：我们对数字化力量在房产交易中能发挥的作用有个不断加深认识的过程 。 在投资贝壳之前 ， 我们看到链家作为一家行业领先的房产经纪企业大量应用了信息科技和系统来提高其内部运营的效率和效果 ， 对此也非常欣赏 。
当我们看到贝壳的成立时 ， 我们认为这是个更加优秀的模式 ， 具有明显的平台特征 ， 是建立在链家十几年厚积薄发的深度积累之上的升级 。 贝壳真正具备了用数字化力量去重塑房产交易这样高度复杂且依赖重度服务的巨大行业的潜力 ， 从投资角度这就非常具有吸引力 。
36氪：除了贝壳 ， 在这个赛道内有没有考察过其他的公司 ， 做一些模式对比和对整个赛道的判断？此前有投资人评论说贝壳是这个领域里面产业互联网做得最好的公司 ， 但很多人会把贝壳当做一个房产经纪公司 ， 因为它的基层逻辑还是地产的 ， 您怎么看 ， 会把贝壳当作一个非地产公司分析吗？
刘星：贝壳是一家房产交易服务及居住服务平台 ， 不是地产公司 。 服装是天猫上很重要的品类 ， 但没有人会把天猫当作服装企业来看吧 。 贝壳的基层逻辑是复杂交易 ， 交易的商品是房产 。 房产交易是非常依赖重度服务、需要参与者之间有很高信任度的复杂交易 ， 做好这种交易的服务已经非常不容易 ， 要做成平台就难上加难 。 在贝壳之前 ， 链家是国内最领先的房产经纪服务公司 ， 而贝壳是在这个基础上升级演化出来的平台型公司 ， 把之前十几年的数字化创新和服务作业模式的创新所沉淀出来的能力通过贝壳平台赋能整个行业的服务者 ， 让更多的服务者能为消费者提供更专业、更高效、更放心的服务 ， 从而成为房产交易服务领域的清晰领导者 。


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