江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 资讯 > >

美元|贝壳上市炼成记: 去年交易额破2万亿仅次于阿里, 开盘首日大涨近90%( 二 )


02 上市只是新开始
左晖与贝壳的效率很快让同行感受到冲击。
2018年6月，在贝壳找房上线3个月后，58同城联合中原地产、我爱我家、21世纪不动产、麦田等多家经纪公司以召开“真房源”誓师大会的名义，实则暗示抵制贝壳。在浙江金华，甚至有百余家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》。
美元|贝壳上市炼成记: 去年交易额破2万亿仅次于阿里, 开盘首日大涨近90%
文章图片
“既当运动员，又当裁判员”成为同行质疑贝壳的焦点。彭永东对此曾表示，“这好像比较尴尬，当裁判员的核心是你得有规则……我认为我的规则还可以，要不咱们一块试试。”
贝壳的规则是基于ACN合作网络建立的。作为贝壳平台的底层操作系统，ACN是指在遵守贝壳制定的房源信息共享等规则的前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间，以不同的角色共同参与到同一笔交易，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。招股书显示，2019年贝壳找房平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。
如今，贝壳构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网，通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造，搭建行业基础设施，促进交易效率和服务体验的提升。
相比上述对产品的抽象表述，资本市场更看重一家企业是否具有合理且有效的盈利模式。在新房和二手房交易中，抽调佣金就是贝壳最简单直接的盈利途径。另外，贝壳的金融服务和装修业务也产生收入，但都不是其主要获利来源。因此贝壳想要盈利，就要在一定的分佣比例内，吸引越来越多的商户入驻。
贝壳成立的第一年，扩张速度远比彭永东想象的要快。但他在跟入驻品牌主的交流中发现，快速扩张容易导致管理能力跟不上，特别是在全新的业务模式下，从贝壳高层到每个房产经纪人都处在适应期，彭永东曾表示，“如果想得更长远，肯定要更稳一些。我看了数据，数据越快的时候，反而越要注意安全。”
2019年初，贝壳开始新一轮组织架构调整，成立了COO线，意在提升服务运营效率，由纵向的对外扩张节奏，开始转为横向的内部联结融合。随着业务发展和规模扩张，贝壳2017-2019年的营收为255亿元、286亿元和460亿元。
一位与贝壳有合作的房企人士表示，贝壳找房的融资成本低、渠道多，前期不惜牺牲利润，只为扩大市占比，加大上市的砝码，发展逻辑跟ofo、美团这些企业如出一辙。“处于高速发展期，贝壳把这些问题看得很淡，先把市场占住了再说。”
无论有多少人对贝壳存疑，左晖已迈出坚定的一步，将链家、德佑，以及旗下的金融和装修业务包裹在“贝壳”的上市主体里，一并送上了纽交所。
与左晖打交道近20年，原我爱我家副总裁、现景晖智库首席经济学家胡景晖表示，在成为上市公司后，贝壳的着眼点不要放在规模上，而要迅速在财报里做出利润。不过，原《地产》杂志主编张文豪认为，上市公司追求市值管理，既要基于盈利能力和利润的增长，还要保持成长性和扩张性，“也不能唯利润化，要向资本市场释放想象力，才能推动市值的增长。”
03 贝壳的增长空间还有多大？
在贝壳最新公布的财务数据里，2020年上半年，GTV达成了1.33万亿元，相比上年同期增长49.4%。营业收入272.6亿元，相比上年同期的196.1亿元增长39%；净利润为16.1亿元，同比增长188.6%。
亏损三年后，贝壳终于盈利。二手房、新房、新兴业务是贝壳平台GTV的三大来源。招股书显示，2019年贝壳平台二手房、新房的GTV分别为1.3万亿和7476亿，新兴业务占比极少。
美元|贝壳上市炼成记: 去年交易额破2万亿仅次于阿里, 开盘首日大涨近90%
文章图片
二手房交易对贝壳盈利增长的重要性不言而喻。彭永东甚至认为这是整个房产交易的根本。
空白研究院创始人杨现领博士，研究房产经纪市场已经有十余年时间。在他看来，二手房交易额=房屋存量套数*套均价*流通率。从这个等式看，我国目前房屋存量套数约为2.5亿套，按照每年新增1500万套左右，该变量相对稳定。而且在“房住不炒”的大背景下，房价水平也基本趋于稳定。因此，关键点集中在流通率上。
“目前像英国、法国、澳大利亚等成熟市场的流通率保持在4%-5%之间。而我国的流通率平均为2%。”杨现领认为，有差距的地方就有机会。这也是贝壳未来的增长空间之一。“重点二线城市重庆、成都、武汉、南京、苏州的二手房市场正处于快速发展期，这些都是未来交易增长的主力。”
另外，从变现率上看，贝壳近三年的新房业务变现率在稳步上升：2017年新房GTV为2526亿元，营收65亿元，变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿元、营收203亿元，变现率升至2.7%。
平台结佣快、垫佣能力强、返佣较高、商务条件较好是渠道平台快速崛起的原因。但在杨现领看来，背后更根本的原因是在房客分离和换房需求占比越来越高的情况下，谁离客户最近，谁的价值也就越大。
目前贝壳平台上有超过45.6万的经纪人，占到全国从业人数的35%，经纪人群体总能在最快的时间内，触达到有购房需求的客户。“未来两年是开发商与渠道的博弈期，渠道合作率与渠道实际成交占比仍将进一步上升，但是渠道市场的竞争仍然会非常激烈，秩序也会非常混乱。经过早期的博弈后，渠道的作用会更加突出。”杨现领表示。


推荐阅读


上一篇：珠海女子喝了这个东西，身中剧毒！进ICU 22天后…

下一篇：全网“最卑微”班主任，火了！