刚需探房|福州五里亭片区的首开融侨·尚东区分析
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上一篇写完世茂璀璨天城 ， 在文末说了要写末尾的宁外两个楼盘 ， 就来照片中的首开融侨·尚东区 。 这个楼盘我其实没去现场看过 ， 主要看了一些资料分析一下 。
土拍情况：有三个地块
尚都：熙悦花园， 2015-27号地块 ， 楼面价：15524 ， 2017-10到2018-1备案了5栋楼
尚悦：熙悦美地小区 ， 2015-22号地块 ， 楼面价：13268 ， 2017年备案了3栋楼和2个底商
尚台：熙悦锦城小区 ， 2015-28号地块 ， 楼面价：14330 ， 2017年备案了3栋楼
备案情况：
熙悦花园 ， 均价28000 ， 公摊17% ， 总共278户 ， 去化率90%以上 ， 公摊低 ， 价格在18年也是相当可观
熙悦美地小区 ， 均价29000 ， 公摊36% ， 总共306户 ， 去化率90% ， 高公摊 ， 超小户型和超大户型加上2栋底商是这个地块的特色
熙悦锦城小区 ， 均价31000左右 ， 公摊24% ， 总户数354 ， 去化率98%
【刚需探房|福州五里亭片区的首开融侨·尚东区分析】
区位情况：位于二环内 ， 近地铁二号线 ， 社区西边500米就有世欧王庄商场 ， 附近生活气息交融 ， 整体区位算不错 。
如果以上面28000-30000的价格买在二环内 ， 其实在18年左右楼市的高峰期来说 ， 性价比算是比较高的 。 不过实际情况如何?
实际情况：出售的时候强制带装修 ， 绑定车位 ， 捂盘惜售 ， 要一次性付款等情况 ， 如果算上这些价格 ， 估计均价要加上4000左右 ， 均价就到32000-34000 。
从三个地块分析 ， 都存在一些不利因素 ，
尚都：熙悦花园 ， 土拍需要规划幼儿园和商业 ， 不过从地块来看都不是划在社区里面 ， 相对来说 ， 该地块的社区比较纯净 。 唯一不足可能就是楼栋只有5栋 ， 社区不够成型 。
尚悦：熙悦美地小区 ， 楼盘是以商业带住宅 ， 社区基本没有 ， 加上社区旁边带有变电站 ， 虽然12345那边回复不影响 ， 不过住的人也是膈应 。
尚台：熙悦锦城小区 ， 在土拍的时候规定了要配建3.4万平方米安置房及4000平米社区服务站 。 目前来看1号楼做安置房 ， 而且应该跟璀璨天城一样是无法隔离 。 实际就变成了安商房模式 。
总结：融侨和首开在15年的土拍以均价14000拿下了三个地块 ， 以3w左右的均价出售 ， 在18年的楼市火热期 ， 由于限价等因素 ， 出现了很多强制绑定装修 ， 带车位 ， 捂盘惜售等情况 ， 变向增加了购房人的成本 。 三个地块目前都去化的差不多 ， 不过三个社区都不算大型社区 ， 都存在一些不足因素 。 如果让你现在以32000左右的价格去购买这三个地块 ， 你会选择吗？
题外话：在15年首开和融侨拿了不止这三块 ， 还有2015-25号地块 ， 以当年刷新单价的地王楼面价19224拿下 ， 就是现在的首开融侨·首融府 。 至于这个楼盘如何 ， 下回再分析 。 从15年的连潘地区土拍可以看出 ， 基本都是高溢价 ， 楼面价一下到达了15000以上 ， 基本也为后面的暴涨奠定了基调 。
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