比买不起房更绝望的,是买到了烂尾期房( 二 )
业主们通过自行搭建的台阶上楼 。 / 昆明电视台 K6 春城频道《8099999》节目然而 ， 即使是这样卑微的心愿也难以实现 。 楼内钢筋四处裸露 ， 楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护 ， 存在明显的安全隐患 。 6 月中旬 ， 当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示 ， 要求他们搬离烂尾楼 。而业主们当然也知道住在烂尾楼并非长久之计 。 停工年久 ， 楼盘浇筑多年的水泥已经开始脱落、风化 ， 曾有人冒着危险爬了整整十多层楼到达顶楼 ， 发现用手轻轻一捏就会散 。 如果再拖延下去 ， " 恐怕要成为危房 ， 再也不能住人了 。 "4 号地块 ， 连同它所牵涉的一千多户业主们的命运 ， 也在多方无数次的拉扯与推诿中 ， 愈发地风雨飘摇起来 。
谁的城市 ， 没有一座烂尾楼偏居一隅的昆明 ， 房地产市场也显得独具一格 。 一边房价上涨销售火热 ， 一边烂尾楼扎堆 ， 回迁户难以及时回迁 。昆明市住建局曾对全市范围内的 18 个烂尾楼项目分析停工原因 ， 无非是四类：融资难；销售慢；支付成本高；项目违法违规 。而类似的烂尾建筑案例并不鲜见 ， 如果你足够熟悉所在的城市 ， 那么总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼 。
2008 年 1 月 11 日 ， 北京一位大爷从烂尾楼前经过 。 / 图虫创意从 " 天涯、海角、烂尾楼 " 的海南 ， 到有 " 烂尾楼之都 " 称号的南阳 ， 再到 " 烧光 400 亿 " 的贵州独山县 ， 这些突兀的存在 ， 除了滋生不少茶余饭后的谈资 ， 还埋葬着许多家庭的安居梦想 。普通人买房 ， 只是为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方 ， 但对于不幸买到烂尾房的人来说 ， 风和雨都是它带来的 。当然了 ， 在这部由时代书写的烂尾楼故事里 ， 既不缺不知何以为家的悲惨世界 ， 也不乏躺赢的都市传说 。2013 年 ， 曾在距天津市区 30 多公里开外郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士 ， 绝对想不到有朝一日自己的电话会被中介打爆 ， " 买来才 100 多万的小别墅 ， 几天之内 ， 市场价忽然涨到了七八百万 " 。
买房这件事 ， 真的很看运气 。 / 图虫创意冯女士的这座房产位于 " 星耀五洲 " ， 一度是 " 天津最著名烂尾楼 " 。 在楼盘尚未动工的区域 ， 由于基本无人打理 ， 野草长得比人还高 ， 甚至有附近农户将牛群赶至此处放养 。 在楼盘烂尾的十年间 ， 这样的情景是常态 。2017 年 5 月 ， 来自另一家地产商融创的一纸收购书 ， 将这座沉寂十年的烂尾楼彻底盘活了 。知乎用户 @不早不晚 也曾分享过发生在自己身边的案例——" 我一个大学同学也是买到烂尾楼 ， 他就幸运了 。 他那个房子买的时候很便宜 ， 烂尾之后政府出面每月发放补助 ， 烂了十几年房钱都快补助回来了 。 前年遇上政策 ， 他那里成了学区 。 去年一入住 ， 房价翻了快十倍 ， 把他乐坏了 。 "听起来颇有些 " 塞翁失马焉知非福 " 的意味 ， 但并非所有人都能有这么好的福气 。 一般来说 ， 大城市的烂尾楼会比小城市的幸运许多 。 较高的地价和投资回报 ， 通常能让开放商缓过一口气 ， 至少也能吸引来其他开发商接盘 。楼盘烂尾太多 ， 已经不算是新闻 。 而每当曝出烂尾楼的消息 ， 你总能看到有网友仿佛被《三体》外星人附身一样反复劝诫着：" 别买期房！别买期房！别买期房！"人们是真的想不通 ， " 普通人输不起 ， 那为什么还要冒着巨大风险买期房？"的确 ， 为了避免买到烂尾楼 ， 最简单粗暴的方法就是干脆不买期房 。 但问题是 ， 你知道期房跟现房的比例是多少吗就喊 " 别买期房 "？就拿疫情前的数据来看 。 去年一整年 ， 全国商品住宅现房销售面积是 18215.21 万平方米 ， 作为对比 ， 期房的数据则是 131929.12 万平方米 ， 期房与现房的比例超过 7：1 。
2019 年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比 。 / 国家统计局2018 年 ， 这一对比还是 5：1 ， 2017 年则还不到 4：1 。 期房与现房的比例 ， 是在逐年拉大的 。这还是全国平均水平 ， 在部分城市 ， 期房比例超过八成甚至九成都是常事 。也就是说 ， 每卖出十套房子 ， 有八九套都是期房 。 在这种情况下 ， 业主遭遇烂尾的风险绝不是一句 " 不买期房 " 就能够彻底解决的 。事实上 ， 真正该被问罪的 ， 不是期房本身 ， 而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度 。
期房的罪与罚说起 " 期房预售制度 " ， 一般认为源自香港地区的 " 卖楼花 " ， 霍英东是首创 。很多人会习惯性地以为这两种售楼制度是一回事 。 但事实上 ， 两者从目标定位到监管手段 ， 再到风险的承担来看 ， 都有巨大的差异 。" 卖楼花 " 像一种分期付款的促销手段 ， 而 " 期房预售 " 则更接近 " 众筹建房 " 。 " 楼花 " 在物业落成 ， 业主收楼后才开始供款 ， 在此之前只交至多 15% 的定金 ， 而且可以毁约退房 。至于内地的期房预售制度 ， 房地产研究者都认为它 " 具有独有性 ， 是以筹集开发资金而非以保护购房者权益为首要目标 " 。 也正因如此 ， 内地的商品房预售原则上都需消费者全款支付商品房的所有款项（包括通过按揭贷款由银行代付） 。
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