谢逸枫|谢逸枫：契税法通过！买房契税上涨？原来是一场虚惊！
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【谢逸枫|谢逸枫：契税法通过！买房契税上涨？原来是一场虚惊！】文/谢逸枫
税收法定原则之下一部税法通过了 。 2020年8月11日 ， 正式通过《契税法》 ， 其中第三条规定 ， 契税税率为3%至5% 。 该法律从2021年9月1日起施行 ， 1997年7月7日发布的《契税暂行条例》同时废止 。 《契税法》规定 ， 婚姻关系中的房屋权属变更 ， 以及房屋继承等 ， 将免征契税 。 目前房地产交易中实际执行的契税税率 ， 主要在1%-3%之间 。 那么 ， 《契税法》的出台 ， 是否意味着房地产交易中 ， 买房契税成本将会提高 。
《契税法》在2020年8月11日通过 ， 自2021年9月1日起施行 。 最受公众关注的是第三条 ， 即契税税率为百分之三至百分之五 。 基于目前1%-2%的实际税率 ， 《契税法》第三条的规定 ， 被外界解读为契税税率上调 ， 可能引发购房成本上升 。 对此 ， 公众纷纷表达了“契税上调”的忧虑 。 不要慌张 ， 《契税法》规定的“契税税率为3%至5%” ，与1997年出台的《契税暂行条例》无任何变化 。 从“条例”到“税收法定” ， 不代表契税征收上涨 。
依据房地产市场的目前住房交易实际操作 ， 契税为3% ， 是指144平方米以上的高端项目 ， 并且只有北上广深的购房者购买第二套才有 。 普通住宅首套房普遍以1%（90平方米以下）、1.5%（90平方米以上）税率征收契税 ， 这在全国各地都有类似的规定 ， 不存在征收5%与提高的一说 。 《契税法》按照税制平移的原则 ， 将现行有效的契税免征政策予以明确 ， 规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属 ， 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属 ， 免征契税 。
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税优惠 。 （财税〔2016〕23号）规定 ， （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女 ， 下同） ， 面积为90平方米及以下的 ， 减按1%的税率征收契税 。 面积为90平方米以上的 ， 减按1.5%的税率征收契税 。 对个人购买家庭第二套改善性住房 ， 面积为90平方米及以下的 ， 减按1%的税率征收契税 。 面积为90平方米以上的 ， 减按2%的税率征收契税 。
举例来说 ， 郑州市税务局2020年1月19日发布的契税申报内容中 ， 郑州契税税率为4% 。 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女） ， 90平方米及以下的 ， 减按1%征收 。 面积为90平方米以上的 ， 减按1.5%征收 。 对个人购买家庭第二套改善性住房 ， 面积为90平方米及以下的 ， 减按1%征收 。 面积为90平方米以上的 ， 减按2%征收 。 上海在今年4月28日发布的关于贯彻《契税暂行条例》的若干意见中明确 ， 上海契税的适用税率为3% 。 该意见有效期至2030年4月30日 。
明年9月1日以后 ， 契税真的要大幅上调？其实 ， 这个可能性并不大 。 目前各地的契税标准 ， 包括杭州在内 ， 依据的是《契税暂行条例》 。 《契税暂行条例》同样白纸黑字写着 ， 房产契税为3-5% 。 由于各地契税实际执行过程中 ， 远未达到3-5% 。 例如 ， 以杭州为例 ， 首套住宅90平方米以下契税仅1% ， 90平方米以上契税1.5% 。 二套住宅90平方米以下契税1% ， 90平方米以上契税2% 。 杭州的契税标准是3% ， 首套和二套住宅的契税有优惠 。
就是说 ， 非住宅或者第三套以上住宅（通过法拍等特殊方式取得） ， 契税都是3% 。 纵观全国各个城市 ， 大多数执行的契税标准都为3%（减免前） 。 国内有少数城市契税超过3% ， 比如以房产调控严厉著称的长沙 ， 二套住宅契税为4% 。 虽然规定契税为3-5% ， 但无论是《契税暂行条例》还是《契税法》 ， 又赋予了地方可根据实际情况对契税采取减免或优惠的权力 。 考虑到政策的延续性 ， 不可能因为《契税法》实施就取消原有的契税优惠 。
事实上 ， 契税优惠与否 ， 作为地方政府调控楼市的一个手段 ， 最关键是取决于地方的细则与调控政策的规定 。 客观而言 ， 当前杭州的房产契税优惠力度较大 ， 不排除未来会有提高的可能 。 不过 ， 短期之内 ， 还是不会取消的 。 契税的税率上调、优惠 ， 基于市场调控的需要 ， 与《契税法》没有一点关系 。 按照1997年7月7日出台的《契税暂行条例》规定 ， 契税税率为3%～5% ， 具体税率由各地自行决定 。
从具体条文看 ， 契税征收从暂行条例升级到法律层面 ， 契税税率幅度保持了一致 ， 仍为3%～5% 。 实质有三层意思 ， 一则是契税税率幅度保持了一致 ， 不变 ， 依然是3%-5%的幅度 。 二则是契税征收从暂行条例升级到法律层面 ， 落实税收法定原则 。 三则是契税税率的减免、优惠政策 ， 需要各地自行决定 ， 出台具体的细则 。 因此 ， 并不意味着2021年9月1日之后房地产交易的契税会上升 。
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