谢逸枫|谢逸枫：契税法通过！买房契税上涨？原来是一场虚惊！( 二 )
当前国内房地产市场调控中 ， 契税减免是调控的一项常规工具 。 过去多轮的楼市刺激政策 ， 房地产交易方面都是一直享受着这个优惠政策 。 根据（财税〔2016〕23号）规定 ， 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女 ， 下同） ， 面积为90平方米及以下的 ， 按1%的税率征收契税 。 面积为90平方米以上的 ， 按1.5%的税率征收契税 。 因此 ， 《契税法》与《契税暂行条例》没有任何调整 ， 契税税率、幅度、优惠政策都一样 。
对个人购买家庭第二套改善性住房 ， 面积为90平方米及以下的 ， 减按1%的税率征收契税 。 面积为90平方米以上的 ， 减按2%的税率征收契税 。 具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定 。 其中 ， 北上广深四个一线城市享受的优惠力度相对较小 ， 这四城的二套房交易契税税率最高达到3% ， 这就是所谓的144平方米以上的豪宅 。 按照《契税法》与《契税暂行条例》的规定看 ， 短期内 ， 不变化不调整 ， 不意味着未来不会改变 ， 调整 。
目前房地产市场的住房交易领域中三个最重要的税费项目为 ， 契税、增值税和个税 。 在契税法通过后 ， 目前只有增值税尚停留在暂行条例层面 。 鉴于增值税法的征求意见稿已经公布 ， 因此 ， 下一步有可能获得通过的是增值税的立法 。 站在房地产税改革的角度来看 ， 各项房地产相关税种立法的推进 ， 是房地产业税费改革的重要内容 。 提高持有环节税收、减少交易环节税收 ， 是各界公认的改革大方向 。 从这个意义上说 ， 作为交易环节的契税 ， 仍将在一定时间内享受优惠政策 。
按照《契税法》明年9月施行 ， 税率未调整 ， 不影响购房成本 。 尽管目前各地首套房契税税率均为1%-1.5% ， 而明年契税法实施之后 ， 依然不会增加购房成本 。 根据《契税法》第三条补充内容 ， 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率 。 不难看出 ， 各地的具体实施税率并非固定不变 ， 不一定会增加购房成本 。 《契税法》规定的契税税率为3%至5% ，与1997年出台的契税条例无任何变化 。 从“条例”到“税收法定” ， 不代表契税征收上涨 。
值得注意的是《契税法》的通过 ， 对房地产市场与购房者心理预期造成了一定的影响 。 《契税法》出来之后 ， 加上楼市调控政策收紧 ， 国家对房地产调控的基调 ， 房住不炒、长效机制、短期内不将房地产作为经济刺激手段的原则 ， 都会让房地产市场产生契税上调 ， 提前出手买房 ， 防止购买成本上升的预期判断 。 作为房地产经纪人和销售人员将契税法出台之前的这段时间视为“窗口期” ， 借此机会怂恿购房者加快交易 。 因此 ， 市场出现的所谓契税税率上调 ， 增加购房成本 ， 实质上是一个噱头 。
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