豪宅|卖图纸的豪宅( 二 )
据统计 ， 过去三年北京一共有212宗地块供应（包括部分流标） ， 其中限竞房供应了113宗 ， 合计住宅部分面积是1008万平方米 ， 共有产权52宗地块 ， 不限价的商品房地块只有21宗 。
大量限竞房入市 ， 对缓解北京住房供需起到了较为关键的作用 ， 但同时也因为同质化严重带来了去化难题 。
除上述因素外 ， 北京供地节奏已发生明显转变 ， 不限价地块渐成供应主力 。 据中原地产统计 ， 以成交为界限 ， 2020年北京一共成交了商品房住宅地块34宗 ， 其中有28宗不限价 ， 而未来挂牌的7宗地块 ， 也全部为不限价 。
以中海甲三号院所处地块为例 ， 这是去年7月由中海以79.4亿元竞得 ， 溢价率 18.79% ， 折合楼面价约6.6万/平方米 。 “四环”、“不限价”等词汇让该地块颇受瞩目 。
“选豪宅从来都不是一个区域的比较 ， 而是整个北京范围内的竞争 。 ”郭毅直言 ， 从西局到樊家村 ， 再到造甲村 ， 丰台是近几年新兴的豪宅片区 ， 但与真正的大热高端项目聚集区相比还需要培养消费者认知 。
采访人员了解到 ， 颐和金茂府和融创香山一号院都是今年初所竞得的地块 ， 而且在地块收入囊中不久便公布了案名 ， 按照目前透露的消息 ， 两个项目大概率都会在8月底入市 ， 从这一点上看 ， 无论是中海的无样板间开盘 ， 还是北京金茂府的二期 ， 都提前与其拉开了时间差 。
豪宅“高周转”的考验
无论是被动接受还是主动争取 ， 北京豪宅市场似乎进入到“高周转”通道 。
“北京楼市即将进入全面不限价时代 ， 虽然不排除未来还有零星限价地块出让的可能性 ， 但总体来看 ， 2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启 。 ”张大伟称 ， 从趋势上看 ， 2020年10月份开始 ， 北京入市的项目中80%将变成不限价 ， 其中10万+项目有望超过10个 。
张大伟进一步表示 ， 去年北京豪宅项目成交600多套 ， 但去年并没有相关产品供应 ， 因此今年的成交量预计会达到上千套 。 如果下半年豪宅项目供应井喷 ， 那么必然会带来互相“打架”的情况 ， 这就考验开发商如何加快去化节奏 。
严跃进同样表示 ， 上半年整个楼市处于“静默”状态 ， 因此大多数开发商都将面临全年销售业绩无法达标的困扰 ， 当前时间段是房企最后的冲刺期 ， 豪宅产品也将寻求“高周转”的突破 ， 但是否能达到“高周转”的预期仍需时间来检验 。
在供应井喷的预期下 ， 豪宅客户俨然成为最大的稀缺资源 ， 尤其是在市场低迷的状态下 ， 这一小众群体也会变得更加谨慎 。 严跃进提醒称 ， 选豪宅看的不仅仅是地段 ， 品质所带来的附加值更为重要 ， 如果因为“高周转”而丢失了这一重要元素 ， 那么让利销售也不能换来这一小众群体的青睐 。
采访人员注意到 ， 在此之前部分豪宅项目已有交房时缩水“减配”的先例 ， 由此也引发各种维权事件 ， 这种“挤”出利润空间的做法并不可取 ， 当然如果因“高周转”而忽视产品的质量 ， 同样无法被市场所接受 。
对于下半年北京豪宅市场的购买潜力 ， 上述业内人士一致判断 ， 最主要还是在于宏观经济的影响 ， 开发商要顺应楼市变化 ， 以把握最佳入市时机 。
北京商报采访人员 卢扬 王寅浩
（责任编辑：张洋 HN080）
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