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房地产|前7月房地产投资增速回升至3.4% 房住不炒政策持续加码

房地产率先走出低谷 。
8月14日 ， 国家统计局发布了2020年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况 ， 数据显示 ， 投资恢复动力强劲 ， 6月涨幅由负转正后在7月进一步扩大 。 而销售则逐步复苏 ， 销售面积连续三个月实现当月同比正增长 。 土地市场则持续火热 ， 土地成交均价同比上涨13% ， 量稳价涨趋势明显 。
不过 ， 房地产后续持续冲高的可能性已经被压制 。 在7月中央与地方联动加强调控 ， 热点城市政策频出的同时 ， 8月又有旨在收紧房地产融资的“三道红线”传出 ， 房企融资压力加大 ， 多位接受采访的分析人士均认为 ， 下半年房地产市场将逐渐走向平稳 。
警惕未来供大于求
“房地产开发投资略有加快” ， 在解读1-7月份投资数据时 ， 国家统计局投资司首席统计师丁勇表示 。
1-7月份 ， 全国房地产开发投资75325亿元 ， 同比增长3.4% ， 增速比上半年扩大1.5个百分点 。 其中 ， 住宅投资55682亿元 ， 增长4.1% ， 增速比上半年同样扩大1.5个百分点 。 而从房地产投资的先行指标来看 ， 1-7月全国房屋新开工面积同比下降4.5% ， 降幅收窄3.1个百分点 。
从结构来看 ， 住宅投资同比增长4.1% ， 是三类物业中唯一同比正增长的 。 而办公楼投资和商业营业用房投资则分别同比下降1.4%和8.9% 。
分区域来看 ， 中部地区同比下降3.1% ， 东部、西部和东北地区的房地产投资 ， 分别同比上升了4.0%、8.3%和2.5% 。
在土地市场 ， “高温”依旧持续 。 国家统计局数据显示 ， 1-7月份 ， 房企土地购置面积9659万平方米 ， 同比下降1.0% ， 与去年基本持平；土地成交价款则达到5382亿元 ， 增长12.2% ， 增速提高6.3个百分点 。 据此计算 ， 前7月全国土地购置均价为5572元/平方米 ， 同比上涨13.4% ， 比1-6月扩大6.6个百分点 ， 量稳价涨的状况越发明显 。
而在销售端 ， 虽然仍处在负区间 ， 但销售面积和销售金额的降幅都在持续收窄 。
具体来看 ， 2020年1-7月 ， 商品房销售面积83631万平方米 ， 同比下降5.8% ， 降幅收窄2.6个百分点 。 商品房销售额81422亿元 ， 下降2.1% ， 降幅收窄3.3个百分点 。 据此计算 ， 前7月全国商品房成交均价9736元/平方米 ， 同比上涨3.9% 。
从单月数据来看 ， 7月商品房销售面积同比增长9.5% ， 已连续3个月同比正增长 ， 商品房销售市场被认为已基本回到正轨 。
“未来有供大于求的风险 。 ”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示 ， 7月住宅新开工面积与销售面积的比值为117% ， 其中 ， 新开工面积反映的是未来的楼市供应 ， 假设未来一段时间维持目前的销售水平 ， 则当前新开工面积与销售面积的比值 ， 一定程度上可视为未来三个季度后的供求比 。
沈昕分析称 ， 1-2月住宅新开工面积和销售面积均大幅下降 。 3月随着企业大面积复工复产后 ， 新开工面积同比降幅大幅收窄 ， 此比值重新转为上升 ， 到7月已经创2019年9月以来的新高 ， 应该警惕未来存在供大于求的可能 。
资金面或收紧
在经历了连续五个月降幅不断收窄的历程后 ， 房企到位资金终于实现年内首次由负转正 ， 1-7月到位资金100625亿元 ， 同比增长0.8% 。
其中 ， 国内贷款16130亿元 ， 增长4.9%；利用外资80亿元 ， 增长29.9%；自筹资金32042亿元 ， 增长3.3%；定金及预收款32830亿元 ， 下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元 ， 增长6.6% 。
多位分析人士均向21世纪经济报道采访人员指出 ， 上半年房企资金面不断改善 ， 统计局数据中 ， 除了与销售强相关的定金及预收款还是同比下降以外 ， 其他各项都同比正增长 ， 显示房地产业融资环境比去年宽松 。
不过 ， 房企在接下来一段时间 ， 可能会面临更大的资金压力 。 贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 从房企债券融资利率角度来看 ， 7月境内债券融资平均票面利率为5.1% ， 连续三个月持续走高 ， 房企融资压力上升 。 同时 ， 未来随着热度过高的城市调控政策陆续收紧 ， 房企来自销售端的回款也将在一定程度上受到影响 。


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