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地产|大唐地产“三顾“港交所，盈利增速放缓，突击降负债|IPO研究院

地产|大唐地产“三顾“港交所，盈利增速放缓，突击降负债|IPO研究院
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大唐地产共计股权出质55次 ， 而今年3月以来 ， 就已进行10次 。
出品|每日财报
作者| 刘雨辰
在过去很长的一段时间内 ， 高杠杆是房地产企业经营的主要特征之一 ， 但随着房地产政策调控的趋严 ， 相关房企的融资难度不断提升 ， 从去年开始 ， 多家中小房企先后向资本市场发起冲击 ， 寄希望于通过上市融资补血 。
近日 ， 厦门大唐房地产集团有限公司（以下简称：大唐地产）在香港交易所披露了IPO文件 ， 而这已经是公司第三次冲击港股IPO 。
据《每日财报》了解 ， 大唐地产成立于1994年 ， 创始人是台湾第一代地产富商余英仪 ， 发展初期主要围绕福建省厦门市及漳州市开展物业开发业务 ， 目前大唐地产经营范围扩展为海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区 。
地产黄金时代已过 ， 中小房企的生存空间不断被压缩 ， 但资本市场不是避难所 ， 随着海伦堡地产、三巽控股、万创国际等的接连失败 ， 更加显示了中小房企IPO不易 。 而规模小、杠杆率高、盈利能力差等问题也是大唐地产的“绊脚石” 。
上市路一波三折 ， 盈利增速明显放缓
1994年 ， 来自台湾的余英仪创办了大唐地产 ， 在深耕厦门十多年后 ， 受2008年全球金融危机影响 ， 房地产行业整体陷入融资瓶颈 ， 而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目 。
据媒体报道 ， 当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌 ， 但因时年55岁的创始人余英仪在2008年8月因病遽然逝世 ， 大唐地产的首次上市计划也随之搁浅 。
在金融危机席卷之下 ， 如无数房企一样 ， 大唐地产更是陷入风雨飘摇的境地 。
2010年 ， 大唐地产易主 ， 被福信集团战略整合 。 易主后的大唐地产 ， 成了厦门女首富黄晞的控股公司 。
大唐地产20余年的发展 ， 由闽入桂 ， 进而北上前往京津冀 。 与其他开发商初期的发展轨迹无异 ， 但以扩大土储冲击行业销售榜单的高速扩张方式 ， 伴随着强烈的资金需求 ， 上市补血成为了必经之路 。
2019年12月份 ， 大唐地产首次向港交所递交招股书 ， 却无疾而终 。 如今已是第三次闯关 ， 在上市前夕突击降负债的大唐地产上市之路仍难言乐观 。
招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 大唐地产的销售额分别为144.7亿元、308.6亿元和339.5亿元 ， 2019年10.01%的增速较2018年的113.27%大幅放缓 。
同期的年内盈利分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元 ， 2018-2019年增幅分别为42.37%和6.63% ， 可以直观的发现盈利增速明显放缓 。
除盈利增速下滑外 ， 大唐地产还面临销售区域集中的潜在风险 。 公司的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区的业务产生 ， 尤其特别依仗漳州、南宁及天津的业务 。
上市前突击降负债 ， 信托融资占比超5成
随着房地产行业逐渐告别高增长时代 ， 以及政策的持续收缩 ， 房地产企业因长期跑马圈地所积累的债务问题逐渐显现出来 ， 成为整个行业的通病 ， 大唐地产也难逃债务压顶的命运 。
2017-2019年 ， 大唐地产的净负债比率分别为1087.9% ， 408.8%和119.2% ， 即便是持续下滑 ， 但在上市前夕净负债率仍然达到119.2% 。
据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示 ， 125家上市房企的净负债率均值为92.52% ， 对比之下 ， 大唐地产的净负债率还是高于平均水平 。
值得注意的是 ， 相较于负债的下降 ， 其中更多是得益于权益的增长 。 2017年-2019年 ， 大唐地产的权益总额分别为6.47亿元、14.05亿元和30.84亿元 ， 增速为117.16%和119.50% 。
具体来看 ， 权益的各项构成都在大幅增长 ， 公司连续三年扩充法定储备、连续两年股东注资 ， 并且少数股东权益在2019年激增1703.32% 。 除了合作开发力度的加大 ， 需警惕以“明股实债”隐藏真实负债规模的风险 。


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