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地产|大唐地产“三顾“港交所，盈利增速放缓，突击降负债|IPO研究院( 二 )


今年上半年受疫情影响 ， 很多债务压力较高的中小房企相继倒闭 ， 截至目前 ， 今年房地产企业的破产数量已经超过210家 ， 平均每天都有1家以上的房企申请破产 ， 主要以三四线的中小型房企为主 。
据最新财报显示 ， 截至2020年2月底 ， 大唐地产有息负债总额增至79.27亿元 ， 其中一年内到期和一至两年内到期的借款分别为24.33亿元和31.51亿元 ， 合计55.84亿元 ， 信托融资占比超过五成 。
而其账上的现金仅为22.14亿元 ， 已无法覆盖短期借款 ， 屋漏偏逢连夜雨 ， 随着信托资金流向房地产的政策趋严 ， 大唐地产的融资渠道收缩 ， 债务面临更大的压力 ， 这或许就是公司着急上市的原因 。
此外 ， 大唐地产频繁进行股权质押融资 ， 企查查资料显示 ， 大唐地产共计股权出质55次 ， 而今年3月以来 ， 就已进行10次 。
告别黄金时代 ， 中小房企融资难
房地产的黄金时代已成过去 。 在这样的背景之下 ， 调控政策持续加码 ， 今年的新冠疫情更是加速了行业的洗牌进程 。 目前行业呈现的特征是头部房企韧性较强 ， 而且持续吞噬市场份额 ， 但中小房企则面临非常大的压力 。
随着大房企越来越下沉到四五线城市 ， 中小房企面临的局势非常不利 ， 根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜 ， 截至今年一季度末 ， TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3% 。
从数据上看 ， 百强房企的行业集中度还在进一步加剧 ， 其中 ， TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4% ， 提升幅度最大 。 而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低 。
在业内人士看来 ， 不仅是整个行业环境发展原因 ， 中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山 ， 加速了房地产洗牌的节奏 ， 对于大唐地产这种年销售额只有300亿左右规模的地方企业来说 ， 未来将会面临很大的生存压力 。
房地产是杠杆经营的行业 ， 能否融到资、融资成本的高低对于企业的经营至关重要 。 在“房住不炒”的政策指导下 ， 政府进一步加强了对房地产信贷的管理 。
大型房企拥有多种融资渠道 ， 包括银行贷款、信托融资、发行债券、增发新股等 ， 2019年排名前10的房企的平均融资成本只有4.52% ， 而中小房企融资渠道相对单一 ， 融资成本高企 ， 通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间 ， 严重压缩了利润空间 。
而大唐地产近两年的银行借款和其他借款利率均持续增长 ， 并且2019年增幅扩大 ， 2019年银行借款利率增至6.82% ， 其他借款利率则高达9.83% 。
【地产|大唐地产“三顾“港交所 ， 盈利增速放缓 ， 突击降负债|IPO研究院】截至2019年末 ， 公司尚未履行的信托融资有7笔 ， 仅有1笔利率为9% ， 其余均超10% ， 最高的达12% 。
融资难是众多中小房企发展的挡路石 。 如今房地产金融监管仍偏紧 ， 房企融资也出现头部效应 ， 大型房企融资无论是频率和金额 ， 都是相对比较高 ， 融资的成本也有所降低 。
近年来 ， 房住不炒是主旋律 ， 而今年的疫情以及中央的定调更是令房地产市场承压 ， 在此环境下 ， 以及自身的基本盘条件 ， 大唐地产能否成功上市还需谨慎看待 ， 对此《每日财报》将持续关注 。
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（责任编辑：李显杰 ）


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