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【】争议贝壳IPO？左晖：“难而正确”2020-08-17 19:58:000阅

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文/陈欣苗
来源：无冕财经（ID：wumiancaijing）
通过“每年捅自己两刀式的自我迭代” ， 贝壳成功实现从线下走向线上 ， 上市后的贝壳 ， 会如何继续推进“难而正确”的事？
在“互联网+”门外徘徊多年 ， 居住领域终于迎来破局者 。
8月14日 ， 贝壳找房（NYSE：BEKE ， 以下简称“贝壳”）正式登陆美国纽交所 ， 发行价为20美元/ADS ， 共发行1.06亿股ADS ， 募资金额达21.2亿美元（约合人民币147.59亿元） 。 上市首日 ， 贝壳股价大涨87.2%至37.44美元/ADS ， 市值达到422亿美元（约合人民币2937.92亿元） 。
据招股书 ， 贝壳2019年的GTV（总交易额）同比增长84.5%至2.13万亿元 ， 是国内最大的房产交易和服务平台 。 2.13万亿的GTV在国内仅次于阿里巴巴 。
从链家成立时算起 ， 贝壳走过了19年 ， 这也恰是互联网浪潮波澜起伏的19年 。 这期间 ， 基于庞大的市场蛋糕 ， 不少公司试图以互联网改造房产交易的公司 ， 但碍于房产交易低频、高价、复杂等特点 ， 折戟的故事亦数不胜数 ， 鲜活的例子如爱屋吉屋、平安好房 。
这仍是一个数字化程度很低的领域 ， 据麦肯锡全球研究院 ， 中国众多行业中 ， 房地产领域数字化程度不足10分 ， 具有庞大的改善空间 。 贝壳之前 ， “衣、食、住、行”领域中的“衣、食、行”都出现了互联网巨头 ， 唯有“住”这一领域未被互联网彻底改造 。
从线下走到线上 ， 为什么贝壳脱颖而出 ， 成为国内居住领域体量最大的平台？
护城河
房产交易的非标准化 ， 注定了这是一个难以被互联网改造的行业 。 房源的户型、位置、交通、公共设施配置等因素 ， 构成了房源的独立性；房屋交易环节则及近20个繁琐细节 ， 变数多 ， 且绝大多数环节需依靠线下人力来完成 ， 服务标准化的难度非常高 。
但作为平台 ， 提供的产品和服务是否标准化 ， 却是其价值所在 。 基于此 ， 贝壳推出ACN（经纪人合作网络）和楼盘字典 ， 前者将房产交易服务标准化 ， 后者将房源商品信息标准化 。
ACN的核心 ， 在于改变经纪人之间零和博弈的关系 ， 将整个房产交易流程细化拆分为房源录入、房源维护、客源、撮合成交等多个环节 ， 不同品牌的经纪人参与其中 ， 成为“盟友”一起完成交易 。 协作完成后 ， 不同环节的参与者得到相应的佣金分成 。
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图2/5▲贝壳找房的ACN网络中可能涉及的参与者 。在房源端 ， 贝壳继承了链家的房源数据库 。 自2008年起链家便将房源信息数据化 ， 房源信息后来到社区、楼宇、楼层、房间 ， 后来衍变为楼盘字典 。 截至2020年6月30日 ， 贝壳的楼盘字典涵盖了中国 332 个城市 54.9 万个住宅小区约 2.26 亿处房产 。
应该说 ， ACN承载了贝壳重构国内房产交易规则的愿景 ， 也是支撑其平台模式的底座 ， 楼盘字典则为其提供了底层的数据支持 。 也即 ， 贝壳的核心竞争力在于其对房产市场数据的积累 ， 以及基于数据结合交易环节的分析和匹配能力 。
“房源和中介等资源信息共享 ， 可以防范各类假信息等充斥房地产市场的情况 ， 同时佣金方面也不会打价格战 。 ”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示 ， 因为过去所谓中介机构各自为营 ， 往往都有恶性竞争一说 ， 而现在只要把真实的房源和真实的经纪服务往平台靠拢 ， 就可以有收入 ， 这样大家都会去维护此类平台 。
需要注意的是 ， 这一模式走通的前提 ， 还在于其他经纪品牌对该模式的认可 。 一方面 ， 入驻的经纪品牌要应用贝壳的ACN系统进行交易 ， 另一方面要将房源共享至贝壳平台 ， 这在向来以贴身肉搏为常态的中介行业下似乎无法想象 。
贝壳也因为惹来质疑 ， 压力随之而来 。 2019年春节假期过后的首个工作日 ， 贝壳联合创始人、CEO彭永东通过个人微信公众号发表对内公开信 ， 他将贝壳过去一年的经历描述成“每年捅自己两刀式的自我迭代” 。
不过 ， 目前无论是从规模、跨品牌合作及店效上 ， 贝壳这一模式的可行性都得到了印证 。
灼识行业咨询有限公司（以下均简称为“CIC”）报告称 ， 贝壳已经成功搭建了中国唯一规模化的线上线下房产交易和服务平台 。
据招股书 ， 2017-2019年 ， 贝壳的GTV分别为10144亿元、11531亿元以及21277亿元 ， 2019年同比增长84.5%；同期 ， 营收数据也水涨船高 ， 总收入从255亿元增加至460亿元 。
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图3/5▲贝壳找房GTV及营收情况 。贝壳吸引了21世纪不动产、中环地产、西安百年行、杭州大屋等大型经纪品牌 。 截至2020年6月30日 ， 贝壳进驻了全国103个城市 ， 连接了265个新经纪品牌、45.6万经纪人和4.2万家经纪门店 。 一年前 ， 贝壳上的经纪人和经纪门店分别25万、2.4万 ， 一年后 ， 这两个数字都翻了一倍 。
与此同时 ， ACN的效果初显 。


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