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【】争议贝壳IPO？左晖：“难而正确”2020-08-17 19:58:000阅( 二 )


据贝壳招股书 ， 2019 年贝壳平台上超过70%的二手房交易都是通过ACN跨店合作完成 ， 效率达到行业平均水平的1.6倍；平台上关联门店店均GTV（包括新房、租房等）由2018年下半年的1090万元 ， 增长到2019年下半年的2030万元 ， 增幅高达 86.2% 。
中信证券研究部分析指出 ， ACN 机制的推出 ， 将传统的经纪人之间互相竞争的零和博弈 ， 转变为互相合作的双赢结果 。 这种合作不仅体现在同一品牌下 ， 也体现在城市内部不同区域不同品牌之间的合作 。
其认为 ， 贝壳的ACN机制将会对参与者提升交易效率 ， 增强客户体验有较大帮助 。 而随着贝壳规模继续扩张 ， 服务经纪人规模增加 ， 贝壳平台可能成为房屋交易中不可获取的基础设施 。
房产经纪行业仍具备巨大潜力 。 根据CIC报告 ， 中国拥有全球最大的住房市场 ， 并将进入稳定增长期 ， 二手房交易市场将以12.4%的复合年增长率增长 ， 从2019年的8.4万亿元增至2024年的15.1万亿元 。
平台效应
“我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域 。 ”在致股东信中 ， 贝壳找房创始人兼董事长左晖表示 ， 通过线下的经纪人的深入服务及线上的数据所建立的消费者认知 ， 贝壳有可能在全产业链中都创造全新的价值 。
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图4/5▲贝壳找房创始人兼董事长左晖 。通过将平台数据和经纪人资源变现 ， 贝壳的新房业务取得了不错的增长 。
招股书披露 ， 2019年贝壳较2018年增加的176亿营收中 ， 有近130亿元来自新房业务；同期 ， 贝壳的新房业务营收占比首次超过40% ， 逼近存量房业务 。 从GTV看 ， 2019年贝壳的新房交易GTV同比增长高达166% ， 而存量房交易GTV同比增长58% 。
随着中国居住服务市场供求关系变得更加平衡 ， 一二手房联动效应还将继续凸显 。 据CIC报告 ， 2024年中国经纪服务在新房销售中的渗透率将由2019年的25.5%上升至为42.5% 。
不过 ， 基于房屋买卖大额、低频的特性 ， 且容易受地产周期影响 ， 如何在房地产交易之外培育相对较为高频、稳定的业务 ， 是贝壳面临的挑战 。
为此 ， 贝壳将房屋交易延伸至更宽阔的居住领域 ， 比如装修、家装、社区服务等 ， 意图实现从低频到高频的转化 ， 进一步将平台流量变现 ， 这也为贝壳的未来发展提供更大的想象空间 。
这是一个拥有广阔前景的领域 。 据CIC报告 ， 中国房产金融服务市场规模将从2019年的2.9万亿元增长至2024年的6.6万亿元；到2024年 ， 涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模将增至4.3万亿元人民币 ， 复合年增长率为15.4% 。
这其中 ， 家装领域是贝壳看上的一大市场 。 “家装业务和经纪行业一样 ， 它非常大 ， 但体验又不怎么样 ， 属于交易后服务的自然延伸 ， 值得重新再做一次 ， 有非常多改进的空间 。 ”彭永东表示 。
在今年4月的贝壳新居住大会上 ， 贝壳推出全新家居服务平台“被窝家装” 。 目前 ， 该平台上有南鱼家装和万链家装两大品牌商 。
在技术上 ， 贝壳推出了“贝壳未来家”这一AI装修功能 ， 通过物品识别、户型图及智能设计、家具风格实时渲染拼接等技术 ， 能瞬时将装修方案具象化 ， 用户可以数秒内看见房子的装修情况 。
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图5/5▲贝壳上线AI装修 。此外 ， 贝壳还将目光锁定至社区流量池 ， 推出社区生活小程序 ， 深化面向社区场景的便民居住服务 ， 据悉 ， 3月在北京 ， 基于社区门店发生的社区连接和服务次数超过40万次 。
金融业务方面 ， 据招股书 ， 2016年11月至2017年1月 ， 贝壳对原北京链家子公司、经营金融服务业务的北京宜居泰和科技有限公司(简称“宜居泰和”)进行重组 ， 使其控股结构与北京链家基本相同 。 目前 ， 宜居泰和旗下拥有贝壳金服、链链金融、理房通等金融公司 。
由此看来 ， 贝壳较强的平台扩张能力助力其进入更多的增长领域 。 同时 ， 该板块业务亦为其贡献了部分业绩 。
据招股书 ， 2017年-2019年 ， 贝壳的新兴服务及其他服务（主要包含房地产金融、装修、家装等）收入分别为 6.25 亿、10.2 亿和11.7 亿元 ， 年复合增速达到37% 。
“我们寻求对内归因 ， 尽量降低环境的干扰因子 。 我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他 。 ”左晖在致股东信中称 ， 即便会带来阶段性的收益下降 ， 贝壳仍要做“做难而正确的事” ， 长期对行业基础设施进行改造 ， 从而提升效率和消费者体验 ， 再获得商业的长期回报 。
未来 ， 贝壳将专注于四大关键战略：继续发展基础设施 ， 提高行业效率和体验；继续提高服务品质 ， 并加大对服务者的投入；拓展服务类别 ， 提供居住服务一站式解决方案；精选战略投资和收购标的 ， 整合互补 ， 稳固市场地位 。
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