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奥园|中国奥园2020年中期业绩稳步增长 管理层称有信心完成全年销售目标( 二 )


马军向采访人员表示 ， 京汉股份在2020年能够实现盈亏平衡 ， 作为子公司并入中国奥园后 ， 将有助于改善上市公司资产负债率、净负债率等财务指标 。
2020年上半年 ， 中国奥园新增获取了44个房地产项目 ， 可开发建筑面积约695万平方米（权益比重为76%） ， 其中收并购项目占比63% ， 可售货值约为832亿元 。
中国奥园在今年上半年为新增获取土地储备支出接近265亿元 ， 占当期合约销售额比例为52% 。 新增项目平均土地成本为3812元/平方米 ， 地售比（当期地价占房价比重）约为38.3% ， 而整体土地储备的地售比则只有26.5% ， 更为上市公司保持高毛利率水平留足空间 。
据马军介绍 ， 公司仍将实施纪律性土地储备策略 ， 2020年购置土地支出将控制在350亿元～400亿元左右 ， 下半年土地投资重点集中在大湾区和长三角 ， 同时关注中西部重点城市的投资机会 。
至2020年6月底 ， 中国奥园合计拥有317个房地产项目 ， 布局于90个境内外城市 ， 土地储备总建筑面积达到了4874万平方米（权益占比为78%） ， 总货值约为5015亿元 。
此外 ， 中国奥园还拥有超过50个城市更新项目 ， 总规划建筑面积3058万平方米 ， 规划可售面积约1759万平方米 ， 其中粤港澳大湾区占比95% 。
中国奥园董事会副主席、行政总裁郭梓宁在回答采访人员提问时表示 ， 今年上半年公司已经推进了广州番禺、珠海斗门、河北廊坊等4个旧改项目转化 ， 下半年还会推进8～9个旧改项目转化、开发 ， 预计2020年为上市公司提供200亿元左右的可售货值 。
若计及城市更新项目的土地储备 ， 中国奥园名下房地产项目的总货值将高达1.16万亿元 ， 可满足上市公司未来4～5年内发展所需 。
今年7月份 ， 中国奥园继续以19.4亿元的代价 ， 收购了成都通威实业有限公司（以下简称“成都通威”）98%的股权及部分债务 ， 成都通威主要持有位于成都市成华区的3宗住宅土地 。
手握694.4亿元现金资源
今年上半年 ， 中国奥园继续加强了销售回款 ， 并得以储备了充裕的现金资源 。
中国奥园在今年前6个月实现合约销售额508.7亿元 ， 现金回款457.8亿元 ， 其销售回款率则达到了90%左右 。
截至2020年6月末 ， 中国奥园持有的现金资源达到了694.4亿元 ， 较年初的680.6亿元继续有所增加 。
期末 ， 中国奥园的有息债务规模为1030.5亿元 ， 较年初的957.6亿元有所增加 。 其中 ， 中国奥园将于一年内到期的有息债务为475.1亿元 ， 短期债务占比约为46.1% ， 以694.4亿元现金资源计 ， 其对短期债务的覆盖比例达到了1.46倍 。
今年7月份 ， 中国奥园继续偿还及续期了约63亿元短期借贷 ， 进一步减轻了短期偿债压力 ， 短期债务占比降至4成左右 。
中国奥园副总裁、首席财务官陈志斌介绍 ， 今年下半年公司到期债务规模约200亿元 ， 相比持有694.4亿元现金资源 ， 短期偿债压力不大 。
中国奥园至今年6月底的净负债率（有息负债扣除现金资源后与权益总额的比率）为79.8% ， 年初则为74.9% ， 与同行业企业相比 ， 中国奥园的净负债率处于较低水平 。
2020年上半年 ， 中国奥园的有息债务的实际利率为7.5% ， 与2019年底基本持平 。 尽管众多地产商的融资状况现在面临挑战 ， 但是中国奥园当期的融资成本则在改善 。
今年2月份及7月份 ， 中国奥园先后发行了一笔本金1.88亿美元及一笔本金4.6亿美元的优先票据 ， 年利率分别为4.8%、6.35%；今年1月份及4月份 ， 中国奥园又先后获得了两轮共约2.8亿美元的三年期境外银团贷款 ， 年息为HIBOR（香港银行间同业拆借利率）/LIBOR（伦敦银行间同业拆借利率）加4.3% 。
今年2月份及8月份 ， 中国奥园还先后发行了一笔本金25.4亿元及一笔本金11.8亿元的境内公司债 ， 年利率分别为5.5%、5.65% ， 均低于2020年6月底上市公司有息债务的实际利率 。


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