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大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？

 
作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据
当前全球货币宽松 ， 核心资产的价格也随着水涨船高 。 而以商业物业为主要营收的公司 ， 业绩增长却被新冠疫情拖累 ， 自然就被资本市场的投资者冷落了 。 国内疫情逐步得到控制 ， 公司的经营情况迅速好转 ， 近期的市场风格也在向低估值板块的地产 ， 银行 ， 保险切换 。 先前的逻辑是否需要做出转变？
即使是刚刚出来的业绩数据扑街 ， 预计上半年综合净利润下滑70%-85% ， 公司股价都没有大跌 ， 可见经过长期的大跌 ， 股价走势已经反应了市场预期 。 2020年上半年因疫情影响公司业绩见底 ， 下半年才是业绩反转的开始 ， 这也是正向的市场预期 。
大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？
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1、大悦城(000031,股吧)地产为什么会长期下跌？
公司到底能不能买 ， 是要弄清楚下跌原因的；同时可以检验下跌的预期完全被市场兑现没有 ， 能有效降低风险性 。
大悦城地产最近的下跌是从2019年4月份开始的 ， 公司也刚好发布2018年年报 ， 业绩出来之后果然出现了大幅下滑 ， 营收增速同比下滑30% ， 扣非净利润同比下滑10% 。 之后就是一路不及预期 ， 2019年公司净利润同比下滑33% ， 加上今年的疫情影响 ， 股价也来到了底部区域 。
大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？
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其实公司的股价可以分为两个阶段 ， 第一波下跌：2018年年报到2019年中报发布期间 ， 原因是大悦城地产的租金收入36.2亿元 ， 只实现了5.8%的小幅增长 。 而营收占比第二的商业物业开发 ， 下滑了50% ， 原因是开发面积2018年较2017年减少了410万平米 。
除此之外 ， 公司的酒店业务和房地产开发业务都开始大幅下滑 ， 这些才是拖累公司整体业绩的地方 ， 虽然大悦城在商业地产运营方面具有优势 ， 但每年的租金只会小幅增长 ， 还是要关注商业综合体的布局增量 。
大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？
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【大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底 ， 最坏的时候已经过去了？】第二波下跌是2019年中报到2019年年报发布期间 ， 也就是2019年9月—2020年5月 ， 公司的租金收入和物业开发出现了大幅增长 ， 但房地产开发业务一直没有起色 ， 说明公司在这个领域并不擅长 。
大悦城|大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？
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其实光看营收 ， 2019年中报的业绩是非常不错的 ， 不过净利润增速却下滑了48% ， 为什么？公司每年的非经常性损益对净利润贡献巨大 ， 实际利润也有过多的水分 。 扣非之后大悦城的净利润明显放缓 ， 控股权益波动过大 ， 也是市场没有给与公司高估值的原因 。
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公司股价跌到现在也基本上price in 了 。 不过中粮集团和A股大悦城近期的一系列资产运作 ， 都在表明管理层想在集团的业务和资源整合方面做出调整 ， 大悦城地产近期的股价表现也在开始反应某些市场信号 。
2、近期都有哪些资本运作？
那么中粮集团和控股关联方近期都做了什么？公司股价是不是没有反应市场预期？2018年以住宅房地产开发为主的中粮地产 ， 收购主营商业地产的大悦城 ， 重组完成后中粮地产改名为大悦城 ， 也就是现在的A股公司大悦城（000031.SZ） 。
在战略上 ， 两家公司各取所长 ， 完成了品牌和业务上的协同效应 。 但是这和港股的大悦城地产（0207.HK）有什么关联呢？原来A股的大悦城控股和港股的大悦城地产背后的大股东都是中粮集团 ， 而前者直接持有后者64.18%的股份 。
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