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加码旧城改造，中国奥园加速提升土地储备

8月17日下午 ， 中国奥园（03883.HK ， 下称“奥园”）在2020年中期业绩发布会上透露 ， 将促进销售作为今年下半年的重点工作 ， 力保年度各项目标能够在疫情冲击下顺利达成 。
从业绩数据来看 ， 2020年上半年的营业额、毛利润、核心净利润等数据均较上年同期增长14%及以上 。 近年来该集团持续下降的现金回款率也逆势回升 ， 提升至约90% 。
财报显示 ， 奥园今年上半年的营业额为282.43亿元 ， 同比增长19.3%；核心净利润为28.3亿元 ， 同比增长14% 。 已签约未确认的合同销售金额约为1800亿元 ， 将于未来两年内逐步确认 。
报告期内 ， 奥园继续发挥收并购拿地优势 ， 并关注招拍挂市场 ， 持续增加土地储备 。 上半年共新增项目44个 ， 新增可开发建筑面积约695万平方米 ， 新增可售货值约832亿元 。 截至报告期末 ， 奥园拥有的土地储备总建筑面积达4874万平方米 ， 总货值约5015亿元 。
此外 ， 奥园在一个月前完成了对金汉股份（000615.SZ）29.30%股份的收购 ， 成为其实际控制人 。 金汉股份拥有位于北京、天津、重庆等地的多个项目 ， 据奥园管理层介绍 ， 收购金汉股份后新增的土地储备约为120万平米 ， 公司将持续跟踪有丰富土地储备的公司或资产包 。
除了传统的收并购外 ， 城市更新项目正在成为奥园土储的重要部分 。 截至上半年末 ， 奥园已拥有超过50个城市更新项目 ， 规划总建筑面积超过3000万平方米 ， 预计额外贡献可售资源约6487亿元 。 在计入城市更新项目后 ， 奥园土储总货值达到11602亿元 。
在现有的城市更新项目中 ， 粤港澳大湾区项目占据95% ， 在广州、珠海、东莞等城市 。 其中 ， 今年上半年内已实现转化的城市更新规划总建筑面积为64万平方米 ， 今年内预计还将实现转化的项目规划总建筑面积为480万平方米 。 已交付的旧厂、旧村改造项目毛利润率在30%-40% ， 净利润率在15%-18% 。 据奥园管理层介绍 ， 未来奥园仍将把城市更新的重点放在粤港澳大湾区 ， 目标规模是在2年-3年内实现翻番 。
奥园新增土储较多采用收并购方式获取 。 在2020年上半年新增的项目中 ， 通过收并购方式取得的项目占63% ， 招拍挂占30% ， 城市更新及其他占7% 。 奥园管理层表示 ， 今年下半年 ， 通过城市更新取得的项目占比将提升至约15% 。
“在大湾区旧改方面 ， 奥园具有本土企业的优势 ， 但旧改土地拿地的节奏存在一定变数 ， 因此整体上收并购和招拍挂的拿地需求仍然会保持 。 ”奥园管理层表示 。
鉴于宏观经济仍不乐观且房住不炒的基调未变 ， 下半年房企去化压力不小 。 因此 ， 奥园董事局主席郭梓文透露 ， 自己下半年的重点工作将是敦促各个业务模块尽力完成既定目标 。 其中 ， 地产销售目标增长幅度为12% ， 即1300亿左右 。 今年前七个月实现合同销售人民币604亿元 ， 完成全年目标的46% 。


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