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项目|招商蛇口深圳一写字楼项目陷违约纠纷 致合作商“命悬一线”

财联社（深圳 ， 采访人员 杨依依）讯 ， 财联社采访人员近日获悉 ， 招商蛇口(001979,股吧)（001979.SZ）位于深圳的项目“招商局前海经贸中心” ， 在2017年通过签订《定制合同》 ， 将还未开工的3栋物业提前出售给“深圳桦盛科技有限公司”（下称“桦盛公司”） 。 后因预售证取得的时间晚于约定时间 ， 造成桦盛公司无法及时出售资产、回笼资金 。 在今年4月底双方初步约定解除合同之后 ， 一笔最高不超过1.75亿元的补偿款至今没有到位 ， 致使桦盛公司处于“生死一线”境地 。
对此 ， 项目公司股东方之一“深圳市前海开发投资控股有限公司”（下称“前海投控”）董事长刘胤华对采访人员表示：“过去这些事情（与桦盛的纠纷）我大致知道 ， 我们仅仅是股东 ， 要项目公司层面去解决 。 ”
截至发稿 ， 招商蛇口仍未回复财联社采访 。 参与协商解除合同的一名招商蛇口高管在接到电话之后表示无法接受采访 。
“通过定制合同提前锁定未开工的物业 ， 在深圳是很常见但风险较大的投资行为 ， 不建议投资 ， 实在要投最好用自有资金 。 ”深圳一家资产管理公司的总经理告诉采访人员 。
开工前或涉违规预售
桦盛公司一名陈姓负责人向财联社采访人员提供了三份合同复印件 ， 合同显示 ， 2017年9月20日 ， 甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（招商局前海经贸中心项目公司 ， 下称“前海启迪”）与乙方深圳市桦盛科技有限公司签署了三份《定制协议》 ， 分别定制的是招商前海湾（项目推广名）一期写字楼A座办公及商业、一期公寓A座及商业、一期公寓B座 。
根据协议 ， 前海启迪根据桦盛公司的定制要求 ， 建造合同内的三栋楼 ， 并将物业出售予桦盛公司 。 总售价约为60亿元 ， 协议签署后 ， 桦盛公司支付定制保证金约6亿元 。
而签订协议时 ， 项目仅动工7个月 。 招商蛇口2019年12月25日公告的《共同增资合资公司重大资产重组报告书(修订稿)》显示 ， 前海经贸中心一期于2017年2月开工 。
协议约定前海经贸中心一期在2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证 。 但深圳市房地产信息平台显示 ， 招商局前海经贸中心一期预售证的发证日期为2020年03月20日 ， 备案房源位于AB栋 ， 共169套 ， 涵盖商业和办公两种类型产品 ， 直到今年才正式开盘 。
换言之 ， 项目取得预售证时间距离桦盛投入6个亿保证金已经过去2年多 ， 距离约定取得预售证的时间晚了近2年 。 今年3月 ， 桦盛公司与前海启迪开始商讨解除定制合同 。
“时间上违约对我们资金影响很大 ， 今年3月 ， 招商蛇口提出让我们退出 。 ”陈姓负责人告诉采访人员 ， “当时谈判退出的时候还是比较友好的 ， 4月底达成了共识 ， 除了6个亿保证金 ， 还会给我们一部分利息 ， 不超过1.75亿元 。 但对于1.75亿元应该有谁来出 ， 出现了问题 。 ”
据其介绍 ， 招商蛇口一名高管参与了4月底关于解除合同的沟通会 ， 桦盛现场出具了一份承诺函 。 承诺函显示“桦盛承诺补偿款不超过1.75亿元 ， 无权就超过部分主张任何权益” 。
但承诺函之后 ， 1.75亿元补偿款进入多方“踢皮球”的状态 。
天眼查显示 ， 前海启迪原为招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”（下称“前海实业”）100%持股 。 2019年12月30日 ， 前海启迪变更为由深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称“前海自贸”）100%持股 ， 前海自贸则由前海管理局下属的前海投控和前海实业分别持股50% 。 相当于后期前海管理局增资进入项目公司 ， 成为股东方 。
因此 ， 当定制协议被解除时 ， 项目公司已由单一的招商蛇口持股 ， 变为招商蛇口与前海管理局合资持有 。
“合资公司前海自贸的意思是 ， 补偿的问题要股东前海投控统一才可以 ， 只有招商实业一方同意还不行 。 前海投控说1.75亿是招商蛇口单方面负责的 ， 和他们无关 。 我们多次要求三方开会 ， 但负责人均不参会 。 最后一次和前海自贸联系是7月中旬 ， 在这之后我们过去 ， 他们已经不接待了 。 ”陈姓负责人说 。


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