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项目|招商蛇口深圳一写字楼项目陷违约纠纷 致合作商“命悬一线”( 二 )


财联社采访人员联系了在4月底参加解除合同沟通会的招商蛇口高管 ， 其在采访人员表明采访意图后表示不方便接受采访 ， 并挂断了电话 。
前海投控董事长刘胤华则对采访人员表示：“过去有这些事情（与桦盛的纠纷） ， 我大致知道一点 ， 我们不会具体管那么细的事情 ， 我们仅仅是股东 ， 赔偿款是合作公司（前海自贸）谈的 ， 没有到股东层面来 。 需要股东来决策的时候 ， 我们就来帮忙决策 。 ”
“因为这个项目占用了我们大量资金 ， 导致公司过去两年多来无法开展其他项目 。 现在债务仍然无解 ， 随着时间推移 ， 利息越滚越大 ， 现在我们已处于极端困境 ， 在生死线上苦苦挣扎 。 ”陈姓负责人表示
定制协议“暗礁”浮现
按照三份《定制协议》统计 ， 招商局前海经贸中心三楼写字楼及公寓的可售建筑面积约7万平方米 ， 单价约80000万元/平方米 ， 与预售证显示均价持平 。 据陈姓负责人介绍 ， 桦盛公司计划在买入三栋楼之后 ， 自持一部分 。
深圳一家资产管理公司总经理对采访人员指出 ， “80000万元/平方米的价格买贵了 ， 考虑到自持一部分 ， 如果多年后再卖还有盈利空间 。 ”
他认为 ， 类似的“定制合同”在深圳很常见 ， 但风险较大 。
“我几乎每个月都能接到投资公司的咨询 ， 说哪家大开发商的项目 ， 现在还没拿到预售证 ， 但是希望把资产把房子先卖了 ， 后面就按要求定制开发 。 ”上述资产管理公司总经理表示 ， “定制协议想象得都会很美好 ， 你（开发商）按我的（投资公司）的定制要求开发完 ， 我接手 。 但如果定制最后实现不了怎么办？有很多细节要解决 ， 到最后靠起诉又会把战线拉很长 。 ”
他补充道 ， 在其每年接手的咨询案例中 ， 至少有100例为定制协议项目 。 而想通过定制协议投资房产的条件至少有两个 ， 一是能控制住项目开盘过程 ， 二是不要前期就用杠杆 。
“定制协议对买家资金链的要求很高 ， 尤其是体量大的综合体项目 ， 牵涉到很多施工队合同材料 ， 还牵涉到政府报批报建 ， 复杂程度不容小觑 。 因此要用自有资金 ， 千万不要在房子还没到手的时候就用杠杆 ， 等买到资产后再用杠杆也不迟 。 ”他说 。
值得注意的是 ， 前海经贸中心项目不仅是在取得预售证之前签订出售协议 ， 其开工时间也存在问题 。 该项目的建筑用地规划许可证为“深前海许 QH-2017-0011号” ， 据深圳市前海管理局发布的《关于变更T102-0271宗地建设用地规划许可证的公示》 ， 建设用地许可证（深前海许QH-2017-0011号）为宗地在2017年10月取得 ， 晚于一期2017年2月的开工时间 。 此外 ， 二期开工时间为2017年6月 ， 也在取得建筑用地规划许可证之前 。
“要先办理批准用地手续、办理建设用地规划许可证、办理建设工程功能规划许可证 ， 这几个办完后 ， 申领施工许可证 ， 才能开工 。 ”一名中建三局的员工向采访人员介绍 ， “只有政府重大投资项目和小型工程比如抢险救灾工程 ， 可以走批准开工报告形式 ， 不需要施工许可证 。 ”
（责任编辑：季丽亚 HN003）


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