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提前|提前锁定行业“战略粮仓” 时代中国比其他内房股又多了一项长期优势

过去很多年 ， 华为一直在发展自己的供应链“备胎” ， 以防一旦因为特殊原因 ， 华为的供应链断链后 ， 能用备胎迅速填补 。 今天 ， 这个“备胎”为华为带来巨大的收益 ， 在美国政府勒令美国供应商不再提供零部件给华为之后 ， 华为市场份额超过了苹果 ， 成为国内手机份额最高的手机品牌 。
8月18日 ， 也有一家房地产企业通过公司公布的半年报 ， 向投资者公开了他们在2020年上半年所做出的非常有价值的策略 。 这家房企在上半年用发行的大量低息债券 ， 替换了高息债券 ， 并借助城市更新、产业新城等土地拓展方式 ， 在粤港澳获取了大量土地 。 今年前7月 ， 这些土地可产生的货值达到了600亿元 ， 而他们花费的成本只有240亿元 。 除此外 ， 这家开发商还通过城市更新 ， 获得了5200万平米可能转化为开发项目的潜在用地 。 这种低价获取优质土地的能力 ， 将让公司相对其他内房股具有一项重要的战略优势 。
由于粤港澳是目前中国人口迁入最多的区域之一 ， 未来需求和供给的紧张关系 ， 可能会长期存在 。 上半年的上述策略将为这家企业持续贡献巨额利润 ， 并在未来的房地产行业的竞争格局中 ， 占据核心竞争优势 。 公司也因为拥有多元拓展土地渠道 ， 在土地市场价格大幅波动的情况下 ， 额可以持续保持高毛利 。 这家房企的名字叫做“时代中国”（HK1233） ， 一家在全国商品房销售额整体下滑的环境下 ， 仍然实现销售额正增长的公司 。
置换债务：用低成本替代高成本借款
2020年的上半年 ， 各个行业的经营情况 ， 都因新冠疫情受到了影响 ， 全国商品房的销售额也有5.4%的下降 。 但另一方面 ， 受疫情影响 ， 全球借款利率都出现了一定程度的下降 ， 上半年因此成为重要的融资窗口 。
克而瑞的统计数据显示截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35% ， 较2019年全年下降0.72个百分点 ， 其中境内债券融资成本4.14% ， 较2019年全年下降1.18个百分点 。
凭借多年来积累的融资信用 ， 以及自身的良好财务状况 ， 时代中国一方面加大营销创新力度 ， 积极销售 ， 实现了325.66亿元的销售额 ， 同比增长4.3% 。 另一方面 ， 通过发行境内公司债及境外银团债 ， 以成本更低、期限更长的新债替换年内到期的旧债 。
截至2020年6月30日 ， 时代中国净负债比率71% ， 管控审慎稳健；拥有现金及银行结余总额345.33亿元 ， 较去年底增加17.9% ， 现金对短债为 1.4 倍 ， 可充分覆盖短期负债 。
今年新发行境内公司债63亿元 ， 加权平均成本5.4% ， 较原债务降低2.7个百分点；新发行银团债折合美元2亿 ， 融资成本为5.7% ， 较原债务降低近1个百分点 。
董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说 ， 截至6月30日 ， 时代中国平均融资成本是7.4%
左右 。 由于很多置换的债务要在下半年发或者还 ， 下半年的平均融资成本还会进一步下滑 ， 最终可以达到6%左右 。
上半年 ， 时代中国不仅通过债务置换 ， 有效降低了平均融资成本 。 半年报显示 ， 在销售规模和人员规模均有一定增长之时 ， 公司还成功地降低了销售及市场推广成本和行政开支 。 其中管理费用下降了5.% ， 行政管理费用下降了3% 。
严格的成本管理帮助公司在毛利润率下降的背景下 ， 依然实现了净利润率的增长 。 其中 ， 净利润率为 12% ， 同比上升 1。 4个百分点；核心净利润率为 12% ， 同比上升 1 个百分点 。
深耕粤港澳：锁定行业战略“粮仓”
在置换债务的同时 ， 时代中国也积极拓展了土地储备 ， 扩大了在粤港澳地区的土储优势 。 2020年上半年 ， 时代中国共新增7幅土地 ， 建筑面积约92万平方米 ， 其中公司归属建筑面积约55万平方米 。 此外 ， 于2020年6月份成功转化4个城市更新项目 ， 总建筑面积约137万平方米 ， 总货值约425亿元 。


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