张生全精彩历史|日本土地稀缺，为何上个世纪90年代，却发生了房价暴跌现象
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按照当下一些渲染房价不败论专家的观点 ， 一线城市土地资源稀缺 ， 房价永远不会下跌 。 这种言论和当年日本房地产泡沫破裂前 ， 其国内的观点如出一辙 。
和四面环海的日本相比 ， 我国有着连成一体的960万平方公里土地 ， 可以轻松实现省市间的合并或扩容 。 因此 ， 在我国为推高房价而吹嘘的土地稀缺论 ， 原本就不成立 。
（90年代日本图景）
正所谓“前事之鉴 ， 后事之师” ， 日本面积狭小土地稀缺 ， 属于真正的土地资源匮乏 。 为何还会在上世纪90年代 ， 发生房地产泡沫破裂 ， 房价暴跌70%的严重后果呢？
一、战后日本经济的高速增长 。
二战结束后 ， 日本经济迅速恢复 ， 每年的经济增速达到8%以上 ， 把美国都甩在了身后 ， 在对美贸易中 ， 日本正如今天的我们 ， 一直有顺差 ， 占着美国人的“便宜” 。
美国当然不能容忍 ， 于是两国经贸冲突不断 。 什么纺织大战、钢铁大战、彩电大战、汽车大战等此起彼伏 。 但是有着不屈民族精神的日本人 ， 面对美国的折腾 ， 却反而越来越厉害 。 到上世纪80年代 ， 日本成为全球第二大经济体 ， 索尼、松下、丰田、三洋等日本企业都成为世界一流企业 。 日本的人均收入 ， 达到美国人均收入的145% 。
（松下企业正在工作的员工）
二、充裕资本的炒房路 。
美国更加忍无可忍 ， 从1971年开始不断施压 ， 说日本故意压低本国汇率 ， 造成日本人买外国货很贵 ， 而外国人买日本货很便宜 ， 形成了不公平竞争 。 因此美国搞了个《史密斯协定》 ， 要求日元升值 。
1985年时 ， 美、英、德、法、日五国财长进一步签订《广场协议》 ， 1987年又签订《卢浮宫协议》 ， 其目的仍然是要日元升值 。
日元升值后 ， 日本的汽车和电器失去了价格优势 ， 出口增速从3.9%一下降为-16.8% ， 经济受到沉重打击 。 这时日本央行为了刺激经济 ， 开始大规模降息 ， 仅1986年就连续降息五次 。 大量资金流向市场 ， 只是这些钱并没有投向制造业 ， 而是涌向当时风险相对小的房地产市场 。
日本的房价开始起飞 ， 仅1987年 ， 东京的房价就翻了一番 ， 过去做生产的企业 ， 由于外贸受阻 ， 受房地产暴利诱惑 ， 也纷纷把钱投入房市 。
而手握大把现金的银行 ， 为了盘活资金 ， 尽量多地放贷 ， 以低首付 ， 低利率为诱饵 ， 鼓励民众贷款买房 。 地产商们则组织一帮无业游民 ， 装扮成购房者 ， 排起长长的队伍 ， 营造火爆的场面 ， 吸引更多的投资客进入房市 。
对于普通百姓来说 ， 房子历来是买涨不买跌的 。 眼见房价一天一个价的上涨 ， 一些没有实力的刚需也坐不住了 ， 开始向银行贷款买房 。
为了体现“公平” ， 日本房产商还创造了摇号购房 ， 一间售价6200万日元的55平米两房 ， 中签率仅为1/1000 。 这种火爆抢房表象的营造 ， 使得日本民众无论贫穷富有 ， 都纷纷杀入房市 ， 希望分一杯羹 。
在房地产商和不良媒体人的宣传下 ， 日本人坚信 ， 日本是个岛国 ， 土地有限 。 而作为首都的东京更是只有一个 ， 资源的匮乏将会支持房价持续上涨 。
泡沫破灭前夜 ， 日本东京的房价 ， 短短五年间 ， 涨了四倍之多 。 整个城市的地产总价 ， 和美国全国持平 。 日本经济全球第一 ， 把东京卖掉 ， 买下美国 ， 再返租给美国人的豪言壮语 ， 不时见诸报端 。
??（三重野康在答辩）
三、泡沫破裂后的阵痛 。
全民炒房 ， 企业贷款流入房市 ， 在房地产泡沫不断吹大之际 ， 日本引以为傲的工业制造陷于停顿 。 GDP增长完全依赖于房产交易总量 ， 地方政府也热衷于房产和土地交易的税费收入 。
这时 ， 日本政府开始担心 ， 如何任由房价疯涨 ， 去实向虚的泡沫经济 ， 会把日本拖入万劫不复的深渊 。 科技兴国的战略积累极可能化为乌有 ， 于是日本决定亲手刺破泡沫 。
1990年8月 。 三重野康出任日本央行行长 ， 日本利息从2.5%直接飙升到了6% ， 同时限制房地产贷款总量 。 这样一来 ， 没有资金接盘的炒房客 ， 面对高企的利息成本 ， 纷纷抛售房产 。 恶性循环 ， 到1992年底时 ， 东京房价从高峰时的140万日元/平方 ， 跌到不足20万日元/平方 ， 足足跌去70% 。
房价泡沫的破裂 ， 使得房子成为负资产 。 大量房贷开始违约 ， 银行破产倒闭 ， 失业潮也接踵而至 。 一些高位接盘的平民走上天台 ， 选择结束生命 。 抗压能力强的 ， 则被套死在楼市 ， 一辈子给银行打工 ， 偿还债务 。
经过此次教训 ， 日本清醒认识到 ， 实业才是立国之本 ， 只有发展实体经济 ， 才能保证国力稳健增长 ， 这个道理日本沿用至今 。
【张生全精彩历史|日本土地稀缺，为何上个世纪90年代，却发生了房价暴跌现象】
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