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小白读财经|开发商被召集到北京面谈，什么信号？

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财联社记者从多个信源处独家获悉 ， 央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈 ， 目前 ， 已有多家房企收到通知 ， 并将赴京与监管部门进行沟通 。
市场有舆论认为 ， 监管部门召集部分房企面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应 。

如何解读？
请注意 ， 这次是面谈 ， 不是约谈 。 不是说房企犯事儿了 ， 而是房企“摊上事儿”了 。 因为这次的融资新规事关房企的生死安危 。 为何这么说？还得从监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规的“三道红线”说起 。
“三道红线”指的是三个衡量房企负债情况和偿债能力的指标 ， 它们分别是：

【小白读财经|开发商被召集到北京面谈，什么信号？】剔除预收款后的资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍 。
红线1：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）>70%；该指标可以反映房企的负债情况 。
红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益合计>100%；该指标是衡量股东权益是否足以偿还债务和利息 ， 反映房企的偿债能力 。
红线3：现金短债比=非受限现金/短期债务<1；该指标反映房企是否存在现金流压力 。

具体的指标解读 ， 读者可以在《房企的苦日子要来了 ， 楼市呢？》中看到 。 总之 ， 新规的这“三道红线”标准很“高” ， 别说中小房企了 ， 就是许多大型房企都会明显触碰或超过红线 。 据国金证券研究所统计 ， 超过这三道红线的房企并不不在少数 ， 其中包括像华润、碧桂园、保利等这样的行业龙头 。



俗话说法不责众 ， 既然这么多企业都“超标” ， 自然就需要听听他们的意见 ， 看看是否有调整的空间 。
传递了什么信号？
根据财联社的采访实录中 ， 我发现融资新规对房企的打击力度的确不小 ， 其中有几点我认为值得展开来说 ， 或许能挖掘背后更多信息 。
1、要不要降负债率 。 根据克而瑞地产研究数据 ， 2019年 ， 调查的174家房企加权平均净负债率为91.37% ， 较年初提高了4.29% ， 达到历史最高值 ， 近六成企业的净负债率有所上升 。
由于一季度出现了房企融资和土地市场的“小阳春” ， 以及地方上扶持政策 ， 房企积极融资拿地 ， 推高了负债率 。 但是负债这个东西就像止疼药 ， 提高容易 ， 一直负债一直爽 ， 一旦要把降下来 ， 房企就会无比的痛苦 ， 甚至直接破产 。 正如财联社采访的一家上市房企副总裁所说 ， “负债率短期内是很难调下来 ， 对短期融资会受到很大冲击 。 ”
2、要不要加杠杆 。 我反复强调过 ， 目前国内针对房企的政策是偏松的 ， 除了个别一些热点城市外 。 所以这就很明显 ， 政策都是希望房地产行业稳定发展 ， 杠杆不是不让加 ， 但必须在可控范围内 。

其实在上半年疫情期间房地产融资环境是有所放松的 ， 但下半年重新收紧 ， 而这次收紧与部分城市房价结构性上涨和房企高杠杆拿地有着密切关系 。
所以这个信号就很明显了 ， 监管层面谈的目的可能是在融资收紧的同时征求企业意见 ， 看看是否会对行业产生负面影响 ， 不排除后期微调的可能 。


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