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融资|央行、住建部将召集部分开发商在京面谈 知情人士：或为了解房企对融资新规反应

财联社（北京 ， 采访人员 李洁 杨依依 陈业）讯 ， 财联社采访人员从多个信源处独家获悉 ， 央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈 ， 目前 ， 已有多家房企收到通知 ， 并将赴京与监管部门进行沟通 。
知情人士向采访人员透露 ， 监管部门召集部分房企面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应 。
据21世纪此前报道 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
“通知是真的 ， 昨天接到券商的电话 ， 这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击 。 ”一家总部在深圳的上市房企投关负责人向财联社表示 。
一家大型房企CFO也向采访人员证实了融资新规的真实性 ， 但表示目前尚未收到具体文件 。
“这次监管层释放的信号是非常清晰的 ， 就是要求房企管住有息负债 ， 同时降低负债率 ， 如果做不到 ， 房企融资受到的限制会非常大 。 这次对房地产公司是一件大事 ， 房企应该认真对待 ， 尽快按照指示调整自身的负债结构 。 但负债率短期内是很难调下来 ， 对短期融资会受到很大冲击 。 ”一家TOP20上市房企副总裁告诉采访人员 。
新规剑指高负债房企
“今年下半年 ， 对于开发商的融资环境应该不会太好 ， 监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制 ， 同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资 ， 主要还是为了引导资金流入实体经济 ， 控制流向房地产 。 ”一家总部位于北京的房企高层指出 。
雅居乐控股副总裁潘智勇则表示 ， “关于最近融资的一些政策 ， 我们也关注到了 ， 我觉得出台这些也很正常 。 做好自己的管控 ， 做好我们的经营 ， 这是对应对这些融资环境的政策变化最有利的 。 ”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉采访人员 ， “对于一些高负债、高杠杆的高周转型企业而言 ， 其三项指标远远超出监管红线 ， 以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍 。 此次监管新规将大幅压缩此类加杠杆的空间 ， 也给房企降负债和去杠杆带来很大压力 ， 如何在限制有息负债增长的同时实现平稳过渡是一个十分严峻的问题 。 ”
“三道红线直指房地产负债水平的关键财务判断要素 ， 资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标 ， 由于房企的预收款较大 ， 剔除之后指标更能反映实际负债水平 。 净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标 ， 可反映房企的真实负债压力和杠杆水平 。 而现金短债比则更倾向于判别短期财务风险 ， 可体现房企当下的现金流压力及安全性 。 ”58安居客房产研究院分院院长张波说 。
不过一位不具名的券商分析师对采访人员表示 ， “具体条款是剔除预售款负债率还是有息负债率 ， 现在说法不一 。 ”
而根据“三道红线”触线情况不同 ， 新规将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四挡 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
据21世纪报道 ， 如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 15% 。
“这个政策是在规范房地产企业加杠杆的行为 ， 政策不是不让加杠杆 ， 而是保持杠杆稳定增长 ， 其实所有的政策都是希望房地产行业维持稳定 。 ”一家A股上市公司的董秘告诉财联社采访人员 。
张波认为 ， 若新规严格执行 ， 下半年房企融资的“好日子”已经基本结束 ， 整体很难再有类似上半年的低成本融资水平 ， 即使是财务稳健的房企依然会面临挑战 。


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