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折戟沉沙|折戟沉沙！昔日地王，今日割肉？

地价高 ， 房子就一定能卖的贵么？从成本角度去看 ， 是的 ， 但现实往往是另外一回事 。
这不 ， 又一个地王折戟沉沙了 。
据每日经济新闻(博客,微博)报道 ， 厦门岛外隐形地王项目——位于海沧区的海投·白鹭湾 ， 在捂了三年半后 ， 终于在8月初拿到预售证 ， 并计划在本月初入市 。
据厦门克而瑞统计 ， 白鹭湾的平层预售单价区间为32658-37488元/㎡ ， 整体均价约34800元/㎡ ， 复式预售单价区间为336888-39798元/㎡ ， 整体均价约38000元/㎡ 。
这是个什么水平么？
另据克而瑞统计 ， 2020年上半年厦门商品住宅成交均价39258元/㎡ ， 其中 ， 海沧区的成交均价为34079元/㎡ 。
也就是说 ， 海投·白鹭湾的预售均价还没有上半年厦门新建商品房的成交均价高 ， 也仅比海沧区的成交均价高出11% 。
算不上贵 。 问题是 ， 海投·白鹭湾可是地王项目呀 。
2016年底 ， 海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块 ， 明面上的成交楼面价为31476.19元/㎡ ， 溢价率达50% 。 但因地块要求需无偿提供商品住宅11500㎡ ， 该地块的隐形楼面价实际高达38505元/㎡ 。
所以 ， 海投·白鹭湾项目也成为海沧乃至整个岛外隐形单价地王 。 时至今日 ， 38505元/㎡的楼面价都仍然是厦门岛外的单价地王 。
三万八的预售均价仅仅是打平了地价而已 ， 若算上建安、三费（捂了三年半 ， 财务费用是笔不小的支出）等成本 ， 妥妥的亏本买卖、挥泪割肉 。
是厦门当下的楼市行情不好么？其实 ， 2020年上半年厦门的楼市表现并不差 。
今年上半年厦门商品住宅成交82.26万㎡ ， 同比上涨15.2% ， 成交均价39258元/㎡ ， 同比上涨13.4% 。 考虑到上年疫情对楼市的冲击 ， 楼市量、价还均实现两位数的增长 ， 已经很不错了 。
是限价的原因么？也不尽然 。
当初官方对该地块设置的特别条件 ， 是当拍卖竞价溢价率超过50%（含）时 ， H2016P02地块所建商品房屋须经过竣工验收备案并取得商品房现售备案证明后才能以现售形式对外销售 ， 厦门市不动产登记中心对该地块所建商品房屋将不再发放《商品房预售许可证》 。
也就是说 ， 海投·白鹭湾需要现房销售 。 退一步来说 ， 即便有限价 ， 官方也不会强制开发商以地价的价格销售 ， 尤其是海投地产还是当地国企 。
那么 ， 为什么海投要割肉呢？我们不妨从市场和项目自身找些原因 。
一是 ， 厦门上半年的市场表现并不能掩盖厦门楼市盘子萎缩及结构性行情的现实 。
进入新常态后 ， 厦门房价虽然仍在一路走高 ， 但市场盘子已经没有当年的能量了 。 由下图可见 ， 17/18年成交量严重萎缩 ， 19年及今年上半年 ， 虽有所复苏 ， 但与13/14/15年相比 ， 仍相去甚远 。
折戟沉沙|折戟沉沙！昔日地王，今日割肉？
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今年上半年 ， 虽然供应收缩 ， 成交保持稳定 ， 但整体去化压力并不小（22.9个月 ， 正常值为8-10个月） 。 反映在结构上 ， 就更严重了 。
折戟沉沙|折戟沉沙！昔日地王，今日割肉？
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所以 ， 从库存上看 ， 厦门楼市的压力并不轻 ， 但于开发商而言 ， 只要能够稳住避免踩踏式降价 ， 跟着市场走 ， 还是能够保持价格稳中有升的 。
但只要厦门不放开限购等调控 ， 市场的成交量是很难大幅反弹的 ， 没有量 ， 房价的普遍性大涨也是不切现实的 。
其次 ， 该项目并无特别的豪宅基因 。
首先 ， 虽然项目自称“湾”但是并无独特的海景资源；其次 ， 项目体量并不大 ， 计容建筑面积约6.4万方 ， 但容积率并不低2.5 ， 所以在产品规划上 ， 也很难有大的发挥；再次 ， 项目又算不上厦门的明星级学区房 。
虽然附近有海沧区第二实验小学和海沧中学 ， 及地铁2、4、6号线途经 ， 但这些很难撑起项目地王的桂冠 。


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