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投资|专业买房干货：买不买，买什么，怎么买？( 二 )


我就遇到一个案例 ， 重庆某项目由于地段好、品质优成为外地投资客青睐的对象 ， 2018年一度售价达到27000元 ， 然后一纸限价令从天而降——新开盘住宅限价18000元！
这个限价令对投资炒房客犹如晴天霹雳 ， 二手房价格顿时雪崩般下跌 ， 很多炒房客血本无归 。
所以 ， 我一直坚持一个观点 ， 不要投资买房 ， 投资买房的风口已经过去了 。
下面就刚需买房问题给大家罗列一些要点 。
四
买房的基本原则
1、自主买房择时的问题 。
一线城市与大多数省会中心城市 ， 早点上车比较明智 ， 三线以及以下的城市 ， 年底买房是一个不错的时机 。
因为我长期看空三线以下城市房价 ， 越晚价格越便宜 。
2、首套房购房资格在中国是隐形的福利 。
在绝大多数时候 ， 首套房的贷款利率在国家政策压制下带有相当的福利性质（首套房利率银行基本无利可图） 。
不要傻缺地去写女朋友（男朋友）两个人的名字——这意味着你们已经自动放弃一套房的利率福利 。
二套房也带有福利性质 ， 这个福利不是体现在利率优惠 ， 而是国家允许二套房可以贷款 。
这个可以贷款但是利率没优惠代表着国家对改善型住宅需求的基本态度 ， 国家支持老百姓改善自己的居住条件 ， 但是不给利率上的福利 。
3、如果你家庭不是特别有钱 ， 不建议将家里资产写成孩子的名字——因为这意味着在孩子成年之前 ， 这项资产变成死资产——既无法出售 ， 也无法贷款 。
五
买什么房
1、年轻人第一套房子最好是成熟地段的小套型住宅 。
这不仅门槛低（可以尽快实现置业） ， 而且未来换房时小套型住宅最容易出手并且升值空间更大——
与此相比 ， 面积越大的套型流动性越差（当然 ， 如果你的家庭或者自身条件非常好 ， 第一套房子买大套型更有利） 。
但是——第二套房子一定要是大套型 ， 国家只给居民2套房子加杠杆是长期政策 ， 2套房不买大套型 ， 以后你想改善居住条件 ， 门槛会大幅度提高 。
2、在本地购房 ， 在自己能力范围内一定要买能够买到的最好的项目 。
品牌开发商开发的优质项目不仅未来使用价值更高 ， 而且投资价值也最好——只选贵的 ， 不选对的——在很多时候是一个真理 。
3、学区房未来可能有较大的风险 。
用房子来绑架优质教育资源是过去户籍制度下的顽疾 ， 未来教育改革的基本趋势就是教育资源均衡化 。
我觉得未来大城市教育资源迟早要与房子脱钩 ， 学区房一旦剥离学区的属性 ， 其高溢价必定会大幅度缩水 。
4、物管费与物业管理水平成正比 。
物管费越高意味着物管水平越高——这同时意味着资产后期使用价值以及保值增值性越好 。
物管费低于城市平均水平以下的项目原则上不要去买 ， 这类项目的住宅保值与增值能力非常差 。
5、三线以上的城市 ， 如果你买的是优质项目（客户群是白领与中产以上的） ， 能够买车位不要租车位 ， 能够多买车位就有多少买多少（如果价格不是偏离正常价格过大） 。
城市规划条例一般是一套住宅配置一个车位（现在有些大城市开始有所调整） ， 而中国中产以上的家庭平均车辆保有量已经超过这个数字 ， 关键是还在增长 。
所以 ， 好的社区的车位未来一定是稀缺品 ， 如果你有条件多买 ， 稀缺价值更大 ， 它是最安全最有保障的财务投资 。
给一个大数据 ， （具体城市数据你们自己去找） ， 中国一年卖3000万台车辆 ， 扣除农村住户 ， 城市有车位需求的在2000万以上 。
而中国一年修建的车位不超过1200万个（需求与供给比在1.7:1以上） ， 未来车位价格超过车辆价格是大势所趋 。
考虑到新能源汽车的趋势 ， 所以投资车位最好是有或者能够安装充电桩的车位 。
六


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