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投资|专业买房干货：买不买，买什么，怎么买？

投资|专业买房干货：买不买，买什么，怎么买？
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本文授权转载自公众号猫哥的视界（ID:maogeshijue） ， 作者为花猫哥哥 ， 首图来自壹图网 。
一
不聊房地产
先讲一个故事 。
我有个微信群 ， 里面都是十几年前的一批老同事 ， 现在都在各大房地产开发企业担任高管 ， 所以 ， 这个群是典型的地产圈高管群 。
但是这两年这个群里有一个很特别的现象——就是群里聊天很有意思 ， 大家聊吃喝玩乐 ， 聊股票投资什么话题都聊 ， 就是不聊房地产 。
为啥大家都不聊房地产了呢？
因为所有人都对房地产失去了兴趣 。
所有的人都很清楚 ， 房地产早就不是十几年前那个高速成长充满无限机会的产业 ， 这个行业在几年前就开始走下坡路了 。
所以 ， 这票房地产公司的高管投资也很有意思 ， 有投资餐饮的、培训的 ， 还有投资股票的 ， 就没有人去投资买房 。
其实 ， 了解房价未来的趋势不需要太多的专业知识 。 决定任何商品的价格趋势都是供求关系 ， 房子也不例外 。
【投资|专业买房干货：买不买 ， 买什么 ， 怎么买？】简单地列举几组数据 ， 房价未来的趋势就一目了然 。
二
供求关系
中国商品房市场启动源于1998年房改 ， 那一年开始取消福利分房 ， 并且引入按揭 ， 从1998年开始 ， 中国房市开启了一轮长达20年的牛市 。
那么 ， 2018年后中国房市与20年前有什么不同呢？
有本质的区别！
我们先看需求 。
1999年中国城市化率是30% ， 2018年城市化率是60% 。 全球所有发达国家在城市化率超过60%之后都出现居民债务的拐点 ， 也就是大规模购房行为出现拐点 。
1999年中国人均居住面积是8平米 ， 2018年这个数字是40平米（其中城市36 ， 农村45） ， 这个数字已经超过绝大多数发达国家 。
过去20年 ， 中国购房主力军是60、70、80后 ， 2018年之后的未来购房主力军是90后、00后、10后 ， 因为计划生育的影响 ， 后者人口数量大幅度下降 。
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历年人口出生数量统计
我们再看看供给 。
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2010-2017出让国有建设用地统计
从2014年开始 ， 国有土地出让明显下降 ， 但是最低每年也要出让20万公顷土地 。
20万公顷就是300万亩土地 ， 如果平均容积率按2计算（这是一个偏低的数字） ， 就能建设40亿平米商品房 。
但是我们每年实际开工与销售面积远远低于出让土地能盖的房子 。
以2018年为例 ， 当年全国开工20亿平米 ， 实际销售只有17亿平米 。 无论土地供给量还是实际开工面积都远大于市场能消化的数量 。
面对这样的供求关系 ， 未来房价走势如何不是一目了然？
三
房住不炒
过去房地产增长迅猛 ， 因为有庞大的需求支撑——城市化（农民进城买房）+城市刚需（巨大的人口基数）+城市改善型需求（人均住房面积较低） ， 房价就算有点泡沫 ， 也很快就能消化掉 。
未来整个需求端都出现大幅度萎缩 ， 如果房价出现泡沫 ， 那就真的是泡沫了 。
这就是房住不炒的缘由 。
不是管理层挡着不让老百姓(603883,股吧)投资房子赚钱 ， 而是投资房子确实有巨大的风险 。
当然 ， 由于我国经济发展不平衡 ， 少数头部城市（包括一线城市、大多数省会中心城市）因为土地资源供求受限 ， 而人口却持续净流入 ， 所以在这些城市未来房价是能保持增长的 ， 这就是所谓房地产的结构性投资机遇 。
但是这些结构性投资机遇恰恰是管理层监管的重点 ， 摆在明面上有限购限贷营业税等调控手段 ， 不可预测的还有直接限价的大杀器 。


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