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持续增长|2020半年业绩超预期 收购能力和旧改优势助力奥园可持续增长( 二 )


首先来看负债情况 ， 截止2020年6月30日 ， 奥园的净负债率为79.8% ， 维持在80%以下 ， 根据和讯网房产频道独家发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》 ， 2019年百强上市房企净资产负债率水平达101.8% ， 相较而言 ， 奥园的净资产负债率保持在合理水平 。
奥园的短期借款占比还在不断下降 。 财报显示 ， 截止2020年6月30日 ， 奥园的总借贷额约1030.5亿元 ， 其中短期借贷475亿元 ， 7月 ， 奥园已偿还及续期约63亿元的短期借贷 ， 进一步减轻了短期债务压力 ， 短期借贷占比降至约40% 。 从类型上看 ， 境内贷款占比约64% ， 主要包括银行借款和债权 。
奥园加快销售资金回笼 ， 上半年 ， 奥园上半年现金回款率约90% ， 现金储备约694.4亿元 ， 较去年底微增 ， 比较充裕 ， 为475亿元短期借贷的1.5倍 ， 没有还债压力 。 不仅如此 ， 据陈志斌介绍 ， 截止2020年6月30日 ， 奥园尚未使用的银行授信额度943亿元 ， 公司总体流动性比较好 。 充裕的现金流让奥园在未来的发展中占据主动优势 。
融资方面 ， 奥园抓住资本市场的窗口 ， 优化境内外多元融资 ， 成本创新低 。 2020年2月 ， 奥园发行1.88亿美元363天4.8%境外债 ， 1月4月 ， 奥园完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款 ， 年利率为HIBOR/LIBOR加4.30% ， 由恒生银行、汇丰银行牵头 ， 共九家境外商业银行参与 。 财报显示 ， 2020年上半年 ， 奥园融资利率均值为7.5% ， 连续保持稳定状态 。
持续增长|2020半年业绩超预期 收购能力和旧改优势助力奥园可持续增长
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奥园近年来融资利率情况
日前 ， 有消息称 ， 监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务的增长 ， 并设置“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍 。 奥园对应的数据分别为80.9%、78.9%、1.5倍 ， 优于绝大部分房企 ， 具备较大的融资空间 。
基于较好的财务能力 ， 奥园在上半年分别获标普及穆迪确认的信贷评级及“正面”评级展望 ， 标普表示 ， 对未来6至12个月的评级展望正面反映奥园的降杠杆趋势高度可视 ， 在销售稳固增长和审慎扩张背景下其杠杆水平应会改善 。 与此同时 ， 奥园还获得境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA” 。
实际上 ， 过去几年 ， 奥园的信用评级不断获得资本市场肯定 ， 2016至2019年先后获惠誉（BB-）、标普（B+）及穆迪（B1）等三大国际评级机构调升企业信贷评级及展望 ， 目前一致给予“正面”评级展望；获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级 ， 展望“稳定” 。
有望持续保持高增长
稳健的利润增长和健康的财务水平无疑可以提高奥园的抗风险能力 ， 而基于旧改和收并购优势 ， 奥园或将迎来更多发展可能 。
过去三年 ， 奥园由区域性房企成长为全国性的规模房企 ， 并进入千亿阵营 ， 未来 ， 奥园将继续深化“一业为主 ， 纵向发展”的战略布局 ， 持续聚焦国内 ， 深耕粤港澳大湾区 ， 提升一二线城市占比 ， 提高市场份额和影响力 ， 未来奥园有望持续保持较高的行业增速 。
奥园擅长收并购 ， 且具备行业领先的旧改能力 ， 这意味着公司有机会获取大量优质土储 ， 尤其是一二线城市核心区域的土地 ， 在行业下行期实现较好的业绩增长 。
财报显示 ， 2020年上半年 ， 奥园新增可开发建筑面积约695万平方米 ， 其中收并购项目占比高达63% ， 最为外界所知的就是对京汉股份(000615,股吧)的收购 ， 预计将带来120万平米土地储备 ， 而且主要分布在北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等一二线热门区域 。
收并购将成为奥园实现战略调整和维持规模增长的有效路径 。 信国际认为 ， 奥园以收并购拿地为主 ， 2019年约80%的新增土储由并购而来 ， 在项目资源及管理上拥有比较优势 ， 预期公司将在下一波行业整合中受惠 。


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