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租金|房租为什么降( 二 )


据邱阳透露 ， 过后 ， 自如方面再一次给他打电话 ， 对原来的降租方案进行修正 ， 将原来降租1100元/月 ， 修改为400元/月或500元/月 ， “他们说以这两种方案向公司申请 ， 批准哪个就按照那个执行 。 ”邱阳表示可以考虑 。
并非个案
与邱阳同样遭遇降租的还有李默 ， 8月7日 ， 李默收到了自如发来的《补充协议》 ， 要求将原合同中约定的月租金8800元降至7300元 ， 补充协议从8月自如支付给李默的租金算起 。 4天后 ， 李默的银行账户收到了7300元租金 。
李默告诉经济观察报 ， 作为房主他并没有在补充协议上签字 ， 签字的是平时负责帮助他搭理房屋的代理人 。 “最差的结果也就这样了 ， 我们还是要争取一下 。 ”这一次 ， 李默的月租金一次性降了1500元 。
李默是在2017年初将自己的三居室交由自如 ， 服务期限为4月零5个月 。 根据双方签订的《资产管理服务合同》约定 ， 初始租金为8100元/月 ， 从第二年开始 ， 每年递增3% 。 空置期第一年为70天 ， 从第二年开始 ， 每年空置期为25天 。
对于李默来说 ， 由于代理人已经在补充协议签字 ， 意味着已经同意降租 ， 他还是希望争取一下 。 由于合同即将到期 ， 即便最后争取不成功 ， 对李默整体的损失也并不大 。
上述武汉房东表示 ， 最初自如以房屋存在质量问题为由要求降租 ， “要求降1000元 ， 这个太离谱了 ， 后来我们找物业过来 ， 管家也说出到底哪里有质量问题 。 你降租可以 ， 我们理解 ， 但不能通过这种方式 。 ”
不仅仅是自如 ， 深圳一位房东表示 ， 2018年9月 ， 他将位于南山的一套三居室出租给蛋壳公寓 ， 今年6月 ， 蛋壳公寓工作人员打电话给他 ， 要求降租 ， 否则解约 。 “我们投诉到住建局 ， 后来蛋壳找到我 ， 说了很多难处 ， 最后我也同意把房租降了1000元 。 ”
最让自如房东担心的是双方合同中对装修和家具赔付约定 。 在电子版合同中约定 ， 在合同期内 ， 只有房东违约才需要回购装修和家具、家电 ， 如果自如违约 ， 房东则无需回购；但双方签订的纸质版合同中则约定 ， 要中途解约 ， 业主就需要赔付或回购装修、家具和家电 。 对于双方违约主体则并没有明确约定 。
房东们担心 ， 目前是自如违约 ， 如果双方解约 ， 根据纸质版合同 ， 房东们有可能需要回购或赔付装修和家具家电 。
上述自如人士表示 ， 当初拟定该条款主要是为了防止房东中途出现卖房等因素导致解约 。 而实际情况中 ， “我们违约 ， 不可能让房东来赔付装修和家具、家电费用 。 ”
另一层意义在于 ， 由于自如违约 ， 根据约定 ， 自如需要赔付业主两个月租金 ， “我想管家在谈的过程中 ， 也是尽最大努力减少我们的损失 ， 就是说 ， 我们不用房东赔偿装修和家具、家电的费用 ， 房东也别让我们赔付两个月租金了 ， 必竟现在市场形势比较严峻 。 ”上述自如人士表示 。
降租标准
从成立以来 ， 自如一直处于急速扩张中 ， 到2019年 ， 其管理服务的房源超过百万间 ， 成为全球最大的长租公寓运营企业 。
从2019年底开始 ， 自如暂时停止了规模扩张 ， 开始提升盈利能力 。 2015年-2017年 ， 自如合计亏损超过10亿元 。 上述自如人士表示 ， 近两年自如也没有盈利 ， 仍旧处于亏损中 。
提升盈利能力的主要方式 ， 除了继续探索全新的商业和盈利模式外 ， 自如的一个重要举措就是对其管理服务下的房源进行梳理 ， 一些不赚钱或算不过账的房源 ， 优先被列入调整行列 。
自如根据房源的亏损比例设定了不同幅度的降租指标 。 对于一些亏损比例较小的房源 ， 通常要求房东降租幅度在500元/月左右 ， 而这个幅度通常在房东的接受范围内 。
但是 ， 对于一些亏损较为严重的房源 ， 上述自如人士坦言 ， 如果房东能够接受大幅度调整租金 ， 可以继续履约；但是如果房东不接受的话 ， 解约最好 。 “即便是解约 ， 我们也要尽量降低损失 。 ”


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