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租金|房租为什么降( 三 )


据其透露 ， 在自如上百万房源中 ， 需要降租房源的比例在“个位数” ， 通常情况下主要分为四类 。
第一类是质量存在问题的房源 ， 在降租房源中占比接近一半 ， “很多房子我们租的时候没事 ， 等过两年开始漏水 ， 有的还出现阳台沉降 ， 导致投诉率高 ， 换租率也高 。 ”
第二类是随着城市产业调整 ， 商圈发生转移的房源 。 比如中关村(000931,股吧)区域 ， 原本是人气较为旺盛的商圈 ， 随着电子批发城的疏解和搬迁 ， 原有的商圈不复存在 ， 周边的房源也在降租之列 。
第三类是交通不便的房源 ， “我们拿房的时候 ， 预期是在一两年内可以通地铁的 ， 结果一直没有实现 ， 还有就是本身距离地铁站比较远的房源 ， 平时还好 ， 这个时候出租就很难 。 ”上述自如人士表示 。
第四类是原有规划没有实现区域的房源 ， 部分城市的部分区域 ， 根据规划原本为未来新兴区域 ， 但由于种种原因 ， 推进较慢 。 导致现实与预期出现较大差距 ， 房源租金也会出现回落的情况 。
据一位长租公寓从业人士透露 ， 拆除隔断也是长租公寓运营企业降租的重要原因之一 。 一般情况下 ， 房东的租金支出占到长租公寓成本的8成左右 ， 一旦隔断被拆除 ， 等于“这套房子就不赚钱了” 。
以邱阳的房源为例 ， 原本是一套两居室 ， 自如拿房成本为4300元/月 ， 改造成三居室后 ， 主卧租金2300元/月左右 ， 次卧租金2100元/月左右 ， 客厅隔断间的租金1800元/左右 。
如果隔断间可以出租 ， 这套房每月租金差收益在1800元左右 ， 加上服务费 ， 利差超过2000元 。 如果隔断被拆除 ， 自如的支付给房东的租金和出租收益基本相当 ， 加上运营等成本 ， 实际处于亏损中 。
李默告诉经济观察报 ， 他专门咨询过小区附近的几家中介 ， 他所在小区同样户型、同样楼层和同样面积的房子 ， 租金在9500元/月-1.2万元/月左右 ， “我们给自如价格本来就低于市场价的 ， 不给涨就算了 ， 还降了1500元 。 ”
博弈背后租赁市场
上述自如人士透露 ， 自2月疫情发生以来 ， 多数城市的出租率开始下滑 ， 尤其是2、3月 ， 新增租客较少 ， 由于疫情阻隔 ， 租金收缴率也开始恶化 。
一个是长租变短租 ， 部分到期的租客 ， 由于没有实际居住 ， 所以在续租过程中将长租变为短租 ， “短租价格比长租的高 ， 包括服务费也高 ， 因为租客没有住 ， 只能按照原价进行续短租 。 ”该自如人士表示 。
另一个是出租率下降 ， 由于部分租客回老家 ， 没有实际居住 ， 所以到期后不再续租 ， “但是租客也没办法回来搬家 ， 这个时候 ， 我们就会和租客商量 ， 让他联系好地方 ， 我们负责打包、搬家 。 ”该自如人士表示 ， 到期的租客搬走后 ， 没有新租客 ， 造成短期出租率下降 。
一位自如搬家的工作人员透露 ， 春节过后至今 ， 他基本没有休息过 ， 有时候需要工作到夜里12点左右 。 “今年搬家是最忙的 ， 比原来任何一年都忙 。 ”
还有一个就是今年以来租金违约率开始抬升 。 启信宝信息显示 ， 截止8月20日 ， 从事房租贷业务的北京贝壳小额贷款有限公司累计有156起涉诉公告 ， 其中绝大多数以贝壳小额贷为原告的借款合同纠纷 。 其中2018年开庭的2起 ， 2019年开庭的14起 ， 而2020年开庭的达到了130起 。
通常情况下 ， 自如在一二线城市出租率在80%-90%左右 ， 出租周期在25天左右 。 “那段时间 ， 出租率一下就下来了 ， 一方面我们得继续支付房东的租金 ， 另一方面我们没有租金收入 ， 这样亏下去谁也受不了 。 ”上述自如人士表示 。
据其透露 ， 出租率下降最为严重的是北京和武汉两个城市 。 到了4月 ， 随着复工复产的进行 ， 自如的出租率开始恢复 ， 5月基本恢复到正常水平 。 但到了6月又开始出现下滑 ， 一直到7月又开始恢复 。


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