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项目|深圳旧改洗牌

项目|深圳旧改洗牌
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经济观察网 采访人员 陈博 深圳合一城市更新集团（以下简称“合一集团”）董事总经理罗宇观察到一个现象 ， 今年以来 ， 很多房企退出或出售旗下的部分工改工、工改商项目 ， 将收回现金投入商住类旧改项目 。
最典型如碧桂园 ， 2019年底 ， 将持有60%股权出售给京基后 ， 碧桂园退出了位于深圳南山区南山街道荔林公园附近的一个旧改项目 。
该项目已经取得专项规划批复 ， 未来将规划成一个商办项目 ， 但并未配套居住功能 。
4个月后 ， 碧桂园确认成为东莞市原诺基亚旧厂房的改造开发主体 ， 拟投入35亿元改造资金 ， 未来项目将规划成集办公、独栋研发、高层公寓、商业于一体的综合体 。
同样的时间点 ， 碧桂园正式进驻已立项的深圳龙华大浪下早旧村改造项目 ， 将项目办公室命名为“碧桂园·下早项目部” ， 该项目主要为居住用途 。
一退一进 ， 碧桂园完成了一次旧改换仓 ， 退出自身并不擅长、变现周期较长的工改工项目 ， 将火力集中投放在擅长的商住领域 。 在深圳城市更新市场 ， 像碧桂园一样选择换仓的房企不在少数 。
深圳旧改市场洗牌背后是政策导向的结果 。 随着《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称“《办法》”）、《关于停止商务公寓的审批通知》等文件出台 ， 工改工、工改商项目的类地产开发高溢价“捷径”被封堵 。
此外 ， 探讨了六年之久的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》尘埃落地 ， 让诸多停滞不前旧改住宅的房企看到了希望 。 新条例将原来拆迁必须取得被拆迁户100%同意比例下调至95% ， 重新唤起了开发商参与旧住宅社区改造的热情 。
“旧改换仓不代表开发商能力不行 ， 只是改变投资策略 。 ”这些天 ， 罗宇不断跟业内人强调自己观点 ， 有些房企之前拓展了很多核心区域、核心地段的工改工项目 ， 如今调整甩卖 ， 回笼资金再布局一些优质项目 ， 难道不是一种更好的策略？
瞄准旧改
已经牵头完成多宗城市更新项目并购交易的合一集团 ， 近期频频收到开发商和金融机构的咨询 。
这些不同属性的企业关注的问题颇为相似 ， 哪个旧改项目股权质押在哪家金融机构；哪些公司参与到哪个旧改项目的前融 ， 并作为股东之一 。 咨询目的是希望找到合适旧改项目的“金主” ， 洽谈项目投资、收购与合作事宜 。
由于城市更新周期漫长 ， 如何调度资金向来是房企在城市更新实操过程中的最大挑战 。 今年以来 ， 合一集团访谈了大约120家房企 ， 抛出的问题聚焦在两点：第一是项目有没有做前融 ， 第二是前融由哪些机构提供 。
得到的结果是 ， 65%的开发商都会在旧改中使用前融工具 。 从工具类型来区分 ， 49%来自银行 ， 15%源自资管计划 ，18%来源私募基金 ， 还有18%用的是信托 。
早在2018年 ， 伴随着房地产行业融资带上“紧箍咒” ， 银行非标融资全面收缩 ， 旧改贷审批更为谨慎 ， 信托通道几乎关闭 ， 基金收缩 ， 险资、外资被挡在“门外” ， 深圳城市更新进入还账清算阶段 。
从那时起 ， 城市更新前融处于严峻局面 。 不过 ， 疫情下 ， 货币政策松动刺激了房地产行业复苏 。 流动性相对充裕的背景下 ， 正如上述蜂拥而进的开发商和金融机构 ， 深圳城市更新迎来一个转变：市场交投活跃 ， 资金进入意愿强烈 。
合一集团对50家金融机构的城市更新投资调研后得出一个结论：“旧改成为投资热点 ， 市面上的资金充裕” 。
在调研中 ， 三分之一的金融机构表示 ， 今年对城市更新的投资规模在5-20亿元左右 。 “大部分受访者和机构都表示 ， 疫情不影响投资信心 。 ”罗宇在调研中发现 ， 金融机构投资更偏向债和股+债；专规批复后的项目是投资首选；尤其偏好工改居项目 。 “深圳住宅的刚性需求很强 ， 工改居的不确定性较小 ， 但目前市场可供资金方选择的标的也非常少 。 ”


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