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项目|深圳旧改洗牌( 三 )


现阶段被放上待售“货架”的旧改项目 ， 大部分在2015-2017年高价时入手 ， 加上几年沉淀成本和资金利息 ， 出售价格更高 。
“基本都是亏本出售 ， 只能止损 ， 不能溢价 。 ”董极举例称 ， 2015年花10亿元拿下一个旧改项目 ， 在通货膨胀和土地增值的背景下 ， 现在以11亿元出手 ， 溢价部分价格都不够覆盖五年的资金成本 。
青睐商住
“这两年 ， 大部分开发商现金流压力很大 ， 出售的首要目标是回笼现金 。 ”董极表示 。
即便资金趋于宽松 ， 城市更新的前融越来越活跃 。 但相比较而言 ， 金融机构更倾向于净地 。 在旧改层面 ， 资金方会优先考虑体量较大的旧村改造项目 。 虽然周期较长 ， 不确定性因素较多 ， 但可以分期推进 。
而工改工项目即使融到资金 ， 基于项目销售难度大 ， 运营不好把控 ， 开发商操盘压力较大 ， 金融机构通常会将这类项目排在投资末位 。
融资不顺畅、资金压力大是诸多开发商采取换仓手段的第一重考量 。 但更关键在于 ， 监管部门要求工改项目回归产业服务属性后 ， 开发商普遍不看好工改工及工改商项目的市场潜力 。
“价格高、业态差、周期长 ， 碧桂园自己也消化不动 。 ”一名上市房企深圳区域投拓人员对经济观察报说 ， 项目始终未有进展 ， 旧改政策收紧的前提下 ， 整体推动难度加大 ， 成为碧桂园部分工改项目换仓的缘由之一 。
董极与房企打交道过程中发现 ， 开发商判断是否继续持仓旧改项目主要考虑两个因素 ， 一个是项目能否落地实施 ， 二个是实施周期和收益如何 。
“前些年 ， 房企拓展工改工或工改商项目是根据当时政策和市场环境 ， 但现在工改市场和政策相对悲观 ， 最终导致项目开发周期拉长、市场化实施难度较高 。 这个时候 ， 房企对项目投资收益和开发周期的重估结果就与前几年不太相符 。 ”他说 。
远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军在接受经济观察报采访时提到 ， 远洋在深圳选择旧改项目的第一要素是可操作性 ， 其次才是安全性和盈利 。 “可操作性”包括规划能不能通过审批 ， 拆迁能不能推得动 ， 账能不能算得过来 ， 周期是不是可控 。
“深圳有的旧改项目要折腾二十年 ， 这类项目我们会果断放弃 。 ”赵建军称 ， 远洋对深圳旧改项目平均开发周期期望“快的话控制在3年左右 ， 慢的话也就6-7年” 。
远洋的标准代表深圳多数房企的想法 。 深圳公开挂牌土地成本高 ， 旧改拆迁难周期长 ， 2013-2018年 ， 大量外来房企、资本通过收购厂房杀入深圳工改工领域 。 彼时 ， 房企愿意为这类项目买单 ， 看中的是后期的提容优势 。
将工改工项目擅自改成居住功能 ， 拿着产业用房的指标打造成LOFT公寓进行分割销售 ， 这些都是早期工改工项目的普遍开发模式 。 此外 ， 深圳原特区内部分工改工项目不用缴纳商办地价 ， 从地价差中获取收益 。
过往 ， 一个工改工项目从立项到批复的时间大概1.5-2年 ， 3年可以实现收益 。
如今 ， 形势急转直下 。 今年1月出台的《办法》 ， 要求工改工配套宿舍销售必须捆绑研发用房或厂房 ， 且宿舍配比面积不得超过总建筑面积的30%；“这个规定非常致命 ， 客户减少 ， 销售难度加大 ， 项目现金流基本也被掐断了 。 ”董极说 。
《办法》对厂房和研发用房的最小分割面积、购买对象进行严格限制 。 购买资格与准入门槛提高后 ， 工改工项目市场去化压力较大 。
“政府希望工改工项目做产业化运营 ， 开发类企业很难持续经营持有型项目 。 而且政府加强产业审查和监管力度后 ， 整体周期肯定会拉长 。 ”董极正在操作的一个旧改项目 ， 2017年立项后 ， 一直到今年6月专规才上会 ， 但仍未批复 。
开发商更倾向将资金投向改商住类项目 。 不过 ， 目前市面上符合标准的商住旧改项目非常稀缺 。


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