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项目|深圳旧改洗牌( 二 )


投资机构面临的第二个难点在于 ， 旧改投资逻辑与项目不确定性的把握 。 罗宇上半年与多家投资机构都交谈过 ， 他了解到的情况是 ， 受疫情影响 ， 旧改项目受阻程度较大 ， 资金方只能适时推出一系列优惠、帮扶政策 ， 推动已投的受困城市更新项目 。
亏本换仓
尽管投资机构涌入争抢优质旧改资源的意向颇浓 ， 但资金需求量大依然是城市更新的最大痛点 ， 承压能力的迥异导致不同阵营的房企应对策略出现分化 。 TOP30房企融资能力较强 ， 继续大鱼吃小鱼 ， 追求货值累计；TOP31-100房企则选择退出部分项目保现金流 ， 持币趁低入市 。
深圳南山区南山街道荔林公园附近 ， 毗邻前海中心区 ， 一个拆除用地面积约6818平方米的更新单元项目 ， 今年3月底进入实施主体确认阶段 。
开发建设用地面积6527平方米 ， 计容建筑面积5.14万平方米 ， 土地属性为商业用地 。 更新后业态将规划为集商业、办公和酒店于一体 。 其中 ， 商业、办公及旅馆业建筑面积为50300平方米 ， 公共配套设施面积为1100平方米 。
从规划来看 ， 这个体量不大的商办项目并未配套住宅指标 。
2016年 ， 该项目被列入《2016年南山区城市更新单元计划第一批计划》 ， 申报主体为深圳市荣基德投资有限公司（以下简称“深圳荣基德”） 。 2018年 ， 深圳荣基德股东变更为深圳市碧桂园房地产投资有限公司持股60% ， 深圳市京基房地产股份有限公司占股40% 。 按照计划 ， 项目将由碧桂园和京基联合开发 。
2019年12月 ， 在取得专项规划批复一个月后 ， 深圳荣基德又重新转变为有限责任公司（法人独资） 。 今年3月 ， 实施主体拟确认为深圳荣基德时 ， 已摇身成为深圳市京基房地产股份有限公司全资子公司了 。
同样是在今年3月 ， 位于东莞市南城街道的诺基亚厂房城市更新项目 ， 被列入东莞市2020年重大预备项目 ， 定案名为“南城碧桂园科技产业中心” 。
在2月底出炉的一份《南城周溪社区诺基亚厂房城市更新“1+N”总体实施方案》里面 ， 东莞市莞和实业投资有限公司（以下简称“莞和实业”）被确定为改造开发主体 ， 预计投入25亿元改造资金 。 从股权架构上可以发现 ， 莞和实业由东莞市碧桂园房地产开发有限公司持股51% ， 东莞市世同实业投资有限公司持股49% 。
这个项目 ， 原本用途为工业用地M1 ， 原建筑面积约6.4万平方米 ， 容积率为0.77 ， 地上建筑物已经空置 。 改造之后 ， 该项目将用于建设新型产业用地M0 ， 建筑面积增加至29.58万平方米 ， 容积率提至5.02 ， 规划建设科技研发楼和产业独栋、配套高层公寓、底层商业配套以及底下商业空间 。
“换仓调整是今年深圳城市更新领域的新常态 。 ”罗宇观察到 ， 今年上半年 ， 很多房企将旗下的深圳旧改项目退出或出售 ， 收回现金流再投向其他优质项目 。
出售项目股权是开发商最典型的换仓方式 。 要么大股东将股权转让给小股东 ， 或者小股东把股份甩卖给大股东；要么出售给第三方机构 。
碧桂园是深圳偌大城市更新浪潮中的一个侧影 。 2015年 ， 碧桂园以股权收购方式获得位于坂田的一个工改保项目72%股权 ， 正式进入深圳 ， 此后陆续在深圳及临深片区获取多个旧改项目 。 一名接近碧桂园的人士告诉经济观察报 ， 这两年 ， 碧桂园陆续退出或出售深圳和东莞部分旧改项目 ， 以工改工项目为主 ， 还有少数旧村改造项目 。
不仅仅碧桂园 ， 大部分开发商出售的项目也聚焦在工改工和工改商办两类旧改项目 。 世联行(002285,股吧)集团首席工改顾问董极说 ， 深圳本土房企操盘能力较强 ， 现金流较稳 ， 换仓的几率较小；外来房企盘子摊得大 ， 如今把部分棘手项目出手 ， 集中资金做其他项目 。
罗宇了解到的情况是 ， 目前大开发商拿出来置换的项目起码有几十个 ， 但置换成功率却不高 。 “你不想要的 ， 其他企业也不一定会要 ， 除非折价出售 。 ”


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