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鏖战|毛利率表现欠佳 正荣地产鏖战“后千亿时代”

_本文原题为 毛利率表现欠佳 正荣地产鏖战“后千亿时代”
8月24日 ， 正荣地产在线上举办2020年中期业绩发布会 。 据中报数据 ， 正荣地产于2020年上半年实现营业收入145.42亿元 ， 同比增长6.5%；期内溢利12.75亿元 ， 同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元 ， 同比增长8.3% 。 尽管业绩层面表现尚佳 ， 但正荣地产毛利率指标下滑、权益占比较低仍被外界所关注 。 从高速发展转向高质量发展 ， 正荣地产该如何迎接后千亿时代？
鏖战|毛利率表现欠佳 正荣地产鏖战“后千亿时代”
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下滑的毛利率
年报数据显示 ， 正荣地产于2020年上半年实现合约销售为人民币560亿元 ， 完成全年目标的40%；合约销售面积365万平方米 ， 合约销售均价为人民币15321元/平方米 。
从销售表现上看 ， 正荣地产销售贡献最大的区域依然为长三角经济区 ， 占比约46% ， 主要包括苏州、南京、合肥等城市 。 第二大贡献区域是海峡西岸经济区 ， 占比25% ， 主要为福州、莆田 。 中西部的销售贡献为16% ， 环渤海为12% ， 主要是长沙、西安、武汉、济南、天津等城市 。 按城市类别区分 ， 一二线城市的项目销售金额贡献占比达到了77% 。
在盈利方面 ， 正荣地产于今年上半年实现净利润为人民币12.7亿元 ， 同比增长8.1% ， 净利润率8.8%；核心利润为人民币12.4亿元 ， 同比增长8.3%；毛利为29.54亿元 ， 同比增长6.5% ， 毛利率为20.3% 。
据了解 ， 正荣地产20.3%的毛利率处于行业较低的水平 ， 而这一指标在去年已有下滑的现象 。 2019年正荣地产的毛利为64.98亿元 ， 同比增加7.9% ， 但毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20% 。
对于毛利率的表现 ， 正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健回应称 ， 正荣的毛利率跟去年是持平的 ， 但是有一些是因为正荣处理了一批成本较高的旧存货 ， 存货的毛利率偏低 ， 影响到整体毛利率下降 。 “如果不看老的存货 ， 正荣的毛利率目前是在20%到25% ， 我们也在通过严控成本提升毛利率 ， 比如我们发债的成本 ， 境内境外目前也是大幅改善 ， 我们也在严控开发成本 ， 所以能改善的空间还是蛮大的 。 ”
【鏖战|毛利率表现欠佳 正荣地产鏖战“后千亿时代”】陈伟健表示 ， 在解决老存货问题的同时 ， 再降低开发融资的成本 ， 正荣的毛利率应该会维持在22%到25%的区间 ， 同时也应该能够在一到两年内实现这个目标 。
地产分析师严跃进则表示 ， 最近几年房企毛利率普遍出现下降现象 ， 这与市场大环境管控有所关联 。 因此 ， 房企如果想在毛利率数据上有所表现 ， 那么唯一的出路就是产品附加值 ， 高品质产品才能带来高溢价 。
土地权益比 维持在60%-70%
2018年 ， 正荣地产正式在港交所挂牌上市 ， 其销售额也于当年达到1080.17亿元 ， 同比大涨54% ， 成功迈入千亿房企行列 。 尽管如此 ， 正荣地产较低的权益占比仍被外界所诟病 。
严跃进称 ， 通过较低权益占比实现规模扩张是正荣迈入千亿的关键 ， 这样其在短时间内不需要承担过大的资金压力 ， 但同时也会伴随其他“负面”问题 ， 最直观的就是利润表现 。
年报数据显示 ， 2020年上半年正荣地产实现净利润为12.75亿元 ， 同比增加8.08% 。 净利润率为8.76% ， 较2019年同期的8.64%增加0.12个百分点 。 其中 ， 归属母公司所有人的净利润为8.76亿元 ， 同比减少6.17% ， 而非控股权益则为3.99亿元 ， 同比增加62.2% 。
关于权益占比方面 ， 正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮表示 ， 2020年正荣地产的权益销售比例应该会提升到59% ， 2019年是51% ， 这是一个逐步提升的过程 。
“按照公司的投资思路 ， 正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比 ， 2020年新增土储权益比例为64% ， 并表比例为86% 。 ”刘伟亮介绍 ， 为了分散投资风险 ， 实现合作共赢 ， 我们对项目合作还是比较开放的 ， 今年新增的32块土地中有21个是合作项目 ， 合作方也以各大开发商为主 ， 权益占比为60%-70%之间 ， 未来公司也会将每个项目的合作方控制在2-3家 。 “我们预期后续的权益比例仍然会维持60%到70%之间 ， 这是跟合作项目有直接的关系 ， 我们在合作项目的端口 ， 因为前期有些项目的合作家数比较多 。 ”


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