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至暗时刻|央行抛出“345”新规 房企融资进入“至暗时刻” 购房者的好日子来了吗？

 
至暗时刻|央行抛出“345”新规 房企融资进入“至暗时刻” 购房者的好日子来了吗？
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树欲静而风不止 。
近日 ， 住建部、央行召开重点房企座谈会 ， 落实“345”新规 ， 即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔 ， 控制过度利用杠杆、吸金能力强（往往能给出10%左右的利息）、土地市场摧城拔寨的房企 。
近期 ， 地王频现 ， 房价也开始上涨了 ， 但疫情后消费还未恢复 ， 失业率仍在5.7%的高位 ， 民间投资还在下行 ， “内循环”任重道远 ， 必须对乱市施重典 。 按照这个标准 ， 全国9.6万家房企 ， 有2/3的融资要受限 ， 四季度及明年 ， 前期融资密集到期 ， 如果增量融资收紧 ， 赶快卖房就是唯一选择了 。 对于购房者来说 ， 可以挑、可以选了 。
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按央行给出的“三道红线”标准 ， 统计上市房企发现 ， 224家房企中 ， 有51家均超过三条红线 ， 45家超过了其中的两条红线 ， 60家超过了其中的一条红线 。 只有68家划入绿色安全档 。 目前 ， 全国有9.6万家房企 ， 绝大部分是中小房企 ， 超高杠杆运营是常态 ， 保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线 。
超过三条红线的房企 ， 2019年债务平均增长7% ， 超过两条红线的房企 ， 这一增速为12%；超过一条红线的房企 ， 平均增速为14%；安全区的 ， 这一增速为15% 。 因此 ， 除了安全区的 ， 绝大部分房企未来融资将受限 ， 想高举高打、摧城拔寨、高价拿地、“冲千亿”等等 ， 都要歇一歇了 。
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其实 ， “防范资金违规流入地产” ， 老生常谈了 。 这次 ， 以如此严厉的姿态 ， 搭建起资金和楼市的“防火墙” ， 甚至搞起“定量分配” ， 有一个重大的背景 ， 就是要形成国内市场“大循环”的格局这个背景 。 资金是经济循环的血液 ， “7.30”会议强调 ， 资金要直达实体 ， 决不许跑冒滴漏 。
但现在 ， 要做到“资金直达实体” ， 而不是拐弯儿抹角进了楼市 ， 可能非常不容易 。 一方面 ， 疫情后各地纾困 ， 本来已经花了很多钱 ， 还要搞“减税降费”、新老基建加码 。 另一方面 ， 现在可能是各地财政最紧张的时刻 。 即便像深圳这样的城市 ， 税收或预算收入增幅也降到历史最低水平了 。
7月份开发商资金来源增速首次实现“正增长”
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因此 ， 各地不得不把“压箱底”的好地块拿出来卖 ， 比如2月份上海徐汇310.5亿的新地王 ， 8月初北京大兴区拍出的总价79亿的新地王 ， 广州2月初越秀南路拍出的64576元/平方米楼面价的新地王 。 近期火热的广州南沙 ， 半个月拍出2个地王 ， 最新楼面价高达19140元/平方米 。
地王一旦频繁涌现 ， 楼市调控就白干了 。 管理层在总结上一轮（2016-2018年）房价暴涨时 ， 痛心地指出 ， 地王接二连三 ， 房价再怎么控 ， 也控不住的 ， 因为地价摆在那里 。 地方财政困难 ， 花钱的地方又多 ， 不可能实实在在“搞调控”的 。 近期 ， 很多地方的限购开始破洞了 。 最典型的就是 ， 有些地方的假证贩子又活跃了 ， 搞个绿皮证书 ， 大家都是人才了 ， 购房就没有门槛了 。
所以 ， 房价也开始上涨了 ， 70个城市中 ， 7月有62个城市新房价格同比上涨 。 这个特殊的时候 ， “地价-房价”循环上涨 ， 此起彼伏 ， 绝不是好消息 。 目前 ， 社会消费品零售总额还在呈现近两位数的负增长 ， 占固定资产投资60%、就业80%（占新增就业90%）的民营企业投资 ， 还在负增长 ， 7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位 。
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所以 ， 二季度GDP“V型”反弹 ， 靠的并不是经济内生恢复 ， 而是地产、基建和大型投资项目拉动的（主要还是地产） ， 这绝不是国内市场“大循环”的正常格局 。 疫情“常态化” ， 管控也常态化了 ， 类似社会消费品零售、民营投资等等 ， 这些代表草根层面活跃度的指标 ， 恢复到常态 ， 可能并不那么容易 。 这时 ， 地产太繁荣 ， 地王频现 ， 意味着资金在往地产涌入 。


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