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至暗时刻|央行抛出“345”新规 房企融资进入“至暗时刻” 购房者的好日子来了吗？( 二 )


二季度三大增长动力对GDP的贡献率?
至暗时刻|央行抛出“345”新规 房企融资进入“至暗时刻” 购房者的好日子来了吗？
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楼市的吸金能力 ， 无出右者、有目共睹 。 近期 ， 国家在推进老旧小区改造 ， 可以说 ， 这是一项利国利民 ， 打通国内市场“大循环”肠梗阻 ， 中低收入居民纳入“大循环”的民生工程 。 但根据笔者调研 ， 近期推进的 ， 都是财政出资的“基本类” ， 即供水、排水、道路等小区基础设施建设 。
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开发商根本不参与 ， 哪怕是建设停车场、收费电梯、社区商业和社康、社区教育等 ， 都摇手拒绝 。 一致的态度是 ， 算不过账来 。 背后一调查 ， 都等着搞地产开发和销售 。 所以 ， 一季度经济“失血” ， 地产将经济拉回到正常增长轨道后 ， 必须要适时打住 ， 以恢复经济增长的内生动力 。 所谓 ， “一业兴 ， 百业衰” ， 当其他行业干不过地产 ， 就要采取极端做法 ， 定额配置 。
特殊时期 ， 没有办法 。 如果房价继续上涨 ， 想趁着货币宽松大搞一把 ， 做大规模、“冲千亿” ， 肆意造地王的开发商 ， 就会涌现出来 。 正所谓 ， 水往高处流 ， 这个时候 ， 只有开发商能给出更高收益率 ， 资金自然绕道进入楼市 ， 这是堵不住的 。 过去几年“去杠杆”、“去通道” ， 好不容易构筑起的防火墙会迅速坍塌 。 疫情后 ， 好不容易降下来的资金成本 ， 可能会异化为楼市盛宴 。
愿意继续高举高打的 ， 都是杠杆率高的房企 。 因为 ， 对于他们来说 ， 继续融资、继续跑马圈地 ， 这是活下去的唯一路径 。 所以 ， 踩到3条红线的 ， 都是近年来奉行快周转、销售突飞猛进的房企 。 比如 ， 泰禾、华夏幸福(600340,股吧)、融创、恒大、富力、绿地、金科、金融街(000402,股吧)、中南建设(000961,股吧)等等 。
当然 ， 也非一棍子打死 。 内外部形势严峻 ， 地产对于支撑地方财政 ， 支撑减税降费 ， 支持新老基建布局 ， 支持老旧小区改造 ， 还有很重要的意义 。 特别是 ， 配合“一城一策” ， 地产金融投放也要“有保有压” 。 杠杆率高的开发商 ， 严控融资 ， 再拿地时自己要真金白银地投入 。
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我们最关心的是 ， 还是地产融资新政的影响 。
首先 ， 倒逼开发商转向销售回款 。 今年及明年 ， 2015-2018年高举高打时期举的债 ， 到了要还的时候了 。 年初福晟卖身、7月份泰禾债券违约 ， 大型房企违约事件 ， 在今年首次集中地爆发了 ， 这是所有高杠杆、快周转、上规模企业的缩影 。 即便不像泰禾、福晟那样的煎熬 ， 但“融资收紧、调控高压”的背景下 ， 转向内源融资的销售回款 ， 这是开发商未来唯一的选择 。
目前 ， 销售回款占开发商资金来源的比例超过50% ， 能把这部分资金盘活了 ， 续命的形势就缓和多了 。 而且 ， 银行、信托的放款节奏也基本上集中在每年的前三季度 ， 所谓“早放款、早收益” 。 所以 ， 四季度也是融资淡季 ， 而这时候 ， 往往也是开发商冲击全年业绩最关键的时期 。
销售回款占开发商资金来源的比例超过50%?
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再加上 ， 这几年强调“一城一策” ， 调控常态化了、频率也高了 ， 所谓的楼市“金九银十”也暗淡了很多 。 今年更是如此 ， “7.24”房地产工作座谈会 ， 加上“7.30”强调“房住不炒”、资金直达实体 ， 管理层密集发话 ， 在过去很少见 。 因此 ， 预计3-4季度的楼市形势会更加平淡 。
同时 ， 当下楼市供求关系缓和很多 ， 大城市每一个片区都有数个开发商的项目 ， 相互之间竞争异常激烈 。 比如 ， 尽管近期深圳、广州、东莞楼市升温明显 ， 但平均去化率也只有40%左右 ， 大家关注的只是那些“有卖点”的明星楼盘 ， 其实大多数新盘项目 ， 都要卖个一年半载 。


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