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绿地控股|绿地控股中报：负债居高，销售回落，重启求变或将面临更多考验

业绩表现：销售不及预期 ， 抓回款见成效
上半年 ， 绿地控股(600606,股吧)实现合同销售金额1330亿元 ， 比去年同期减少20.7%；实现合同销售面积1031万平方米 ， 比去年同期减少30.7% 。 产品结构上 ， 商办类产品受疫情影响较大 ， 销售额占比较上年同期下降16个百分点约为19% ， 住宅占比约81% 。 回款质量在上半年明显提升 ， 上半年销售回款达1257亿元 ， 回款率约95% ， 较上年同期大幅提升16个百分点 。
销售目标方面 ， 上一年绿地并未如愿跨过4000亿门槛 ， 今年亦没有公开其业绩目标 ， 如按2019年的实际达成的3880亿计算 ， 上半年完成2019年全年销售额的36% ， 下半年较去年同期销售需提速15%以上方可达到与2019年全年相同的销售规模 ， 销售压力较大 。
财务水平：负债居高 ， 低利润水平或将负面影响资本市场估值
盈利：上半年绿地实现营业收2098.4亿元 ， 同比增长4.2% ， 增速较上年大幅收窄 ， 较上年同期减少23.4个百分点 。 其中 ， 房地产业实现收入966亿元 ， 结转规模稳中有升 ， 同比增长10.5% 。 房地产业营收占总营收47.5% ， 绿地另一核心业务板块大基建 ， 营收占比整体43.2% ， 两大业务占绿地整体营收约90% 。
利润水平方面 ， 今年上半年绿地在房地产板块毛利率较上年下降2.2个百分点至25.8% ， 低于行业平均利润水平 ， 而大基建板块毛利率为4.8% 。
偿债：绿地上半年资产负债率同比增长0.24%至88.51% ， 属于高负债水平 。 截至上半年 ， 绿地持有现金872.5亿元 ， 其短债比为0.72 ， 较上一年同期下降5% ， 短期偿债压力提升 。 前几年举债扩张模式 ， 为绿地的近期发展带来一定负担 ， 去扛杠、降负债是绿地面临的重大考验 。
土地策略：大基建促政企合作获低成本土储 ， 业务布局有回归一、二线城市倾向
截至今年上半年绿地新增土储59宗 ， 新增权益计容面积约1247万平方米 ， 权益地价366亿元 ， 权益拿地销售比30.6% ， 与上年同期基本持平 。 新增货值约1600亿元 ， 平均楼面成本约2673元/㎡ ， 同比提高9.6% ， 仍处于行业较低成本区间 ， 主要得益于绿地控股大基建基因 ， 与政府合作可获取低价大体量项目 。
新增土储布局上 ， 2016年左右的土地扩张使得绿地三、四线城市占比提升 ， 而从2019年的土储策略上 ， 已明显向一、二线城市回归 ， 占比达50% 。 2020年上半年 ， 按照新增土储货值计算 ， 约有51%货值位于一、二线城市 。
发展战略：守正四大核心产业 ， 重启混改主动求变
绿地将长期战略布局房地产、大基建、大金融、消费四大核心领域 ， 采取多元化发展策略 。 2020年绿地为大湾区新设立新的平台即绿地湾区公司 ， 以绿地香港为主体 ， 集中在大湾区发力 。
另 ， 绿地在7月主动求变 ， 重启混改之路 ， 或将大幅提升自身商业化程度 ， 同时有利于资本市场的正面评级 ， 带来融资上的利好 ， 从而缓解其债务压力 。
融资新规影响：网传融资新规或令高负债绿地雪上加霜
【绿地控股|绿地控股中报：负债居高 ， 销售回落 ， 重启求变或将面临更多考验】结合绿地2020年中期财务数据 ， 按照网传行业融资新规方式统计 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 绿地2020年中期数据约为88% ， 超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为189% ， 超过100%的阈值标准；第三项绿地当期短债比约为0.72倍 ， 低于1倍的标准 。 如果网传规则落地实施 ， 则绿地三项指标超出阈值 ， 有息负债规模不得增加 。 对于高负债的绿地 ， 所谓“新规”对其影响较大 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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