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集团|绿地转型迷局：多元业务“广种薄收” ，净负债率再度走高

要规模还是要效益？两次冲击4000亿目标未果后 ， 绿地控股（600606.SH ， 下称“绿地”）毅然选择前者 。 上周 ， 绿地斥资164亿元拿地武汉7幅核心地块 ， 补充粮仓的意愿极为强烈 。 但从最新业绩看 ， 重回高光时刻仍需时日 。
8月24日晚间 ， 绿地发布2020年半年报 ， 集团期内实现营收2098亿元 ， 同比增长4.17% ， 营收增速较上年同期明显放缓；实现净利润80.2亿元 ， 同比减少10.77% ， 变动趋势持续下降 。
作为销售规模曾比肩万科的老牌房企 ， 绿地自上市便开始谋求转型 ， 逐渐形成以房地产、大基建为主业 ， 金融、消费等产业并举的发展格局 。 然而 ， 当同行飞速创下业绩新高 ， 绿地却显露出增长疲态 。
“绿地像穿上不能停下的舞鞋 ， 在基建、超高层等项目中持续投资建设 ， 以此强化低价拿地优势 。 ”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经采访人员表示 。 尽管盘子铺得越来越大 ， 但绿地逐渐陷入利润率低、偿债压力增大的转型迷局 。
今年上半年 ， 绿地净负债率升至180.3% ， 现金短债比为0.72 。 近期 ， 监管部门召开房企座谈会 ， 并形成重点房企资金监测和融资管理规则 ， 按市场传言的“三道红线”指标 ， 绿地处于红色警报档位 。
对此 ， 绿地在投资者半年业绩电话会上称 ， 集团参加了上述座谈会 ， 主要目的是防风险 ， 企业可以良好发展 ， 而不是一刀切 ， 会议精神与绿地经营导向一致 ， 后续会根据部委要求调整经营方向 。
销售额同比跌去两成
和多数房企一样 ， 绿地未能逃脱疫情下业绩同比下滑的境况 。
上半年 ， 绿地在市场复苏后推进各种营销活动 ， 并通过“健康宅 2.0”和 “G 优平台”推动产品升级 。 即便如此 ， 集团上半年仅实现销售金额1330亿元 ， 同比减少21% ， 销售面积1031万平方米 ， 同比减少31% 。
今年 ， 绿地并未对外公布全年业绩目标 ， 而在此前 ， 该集团已连续两年未踏入4000亿元销售门槛 。 2017~2019年 ， 绿地合同销售金额分别为3065亿元、3875亿元、3880亿元 ， 去年销售额增速已降至0.10% 。
盈利质量同样处于低位 ， 年报数据显示 ， 过去两年 ， 绿地销售毛利率分别为15.46%、15.35% ， 销售净利率分别仅4.90%、4.60%；截至报告期末 ， 绿地销售毛利率再降至14.89% ， 销售净利率也仅5.51% 。
报告期内 ， 绿地存货周转率约0.27% ， 同比下降约7% ， 本期新增存货跌价准备1.73亿元 。 周转慢、去化慢问题依旧存在 ， 导致绿地易产生坏账和资产减值损失 ， 对公司盈利水平有一定影响 。
身处竞争残酷的地产行业 ， 原地踏步便意味着被赶超 。 鉴于疫情已对销售造成冲击 ， 绿地今年重点在抓回款上发力 ， 期内回款率达95% ， 同比上升近15个百分点；其中 ， 住宅产品销售额占比七成以上 ， 回款率高达106% 。
与此同时 ， 绿地加快纳储的步伐 ， 上半年累计获取项目 59 个 ， 权益土地面积 574 万平方米 ， 权益土地款366亿元 。 在中指院上半年房企拿地面积排行榜中 ， 绿地位居榜首；在1~7月同一榜单中 ， 绿地位列第三名 。
绿地此前土储规模确实稍显不足 。 2016~2019年 ， 绿地土地储备倍数（土地储备建面/本年销售面积 ， 也叫储销比）分别为2.17、1.52、1.39和1.63 ， 一般该比值处于3~5之间属于较稳健的范围 。
不仅如此 ， 2015~2016年两年 ， 绿地权益新增土地楼板价分别高达4122元/平方米、5764元/平方米 。 为压缩土地成本 ， 绿地此后两年向低能级城市下沉 ， 拿地成本降至每平方米2000元左右 。
亿翰智库认为 ， 绿地的拿地成本优势来自两方面 ， 一是绿地与多个地区政府达成战略合作 ， 土地提前锁定且价格相对较低；二是绿地已形成多元产业并举的企业格局 ， 拿地时可发挥协同效应 ， 降低成本 。
绿地方面也表示 ， 拿地看市场机会 ， 一些和政府沟通的项目不一定市场因素占主导 ， 更多按当地推地和区域发展规划 。 集团维持今年资金偏谨慎的态度 ， 目前土储可满足未来3~5年发展需求 。


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