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控股|中梁地产降负债之战( 二 )


而从不同层级城市对合约销售的贡献度来看 ， “回归二线”的成效也在持续显现 。 中报数据显示 ， 2020年上半年 ， 中梁控股在二线城市的销售占比上升到43.9% ， 三线城市为45.2% ， 四线城市则降到10.9% 。
就外界关注的后续投资布局的问题 ， 中梁控股方面也于业绩说明会上作出了回应 ， 其对外披露了该公司拿地的四大参考项：首先是关注长江经济带 ， 首选长三角 ， 其次长江中游、成渝；二是关注中西部、环渤海 ， 如：中西部首位度（行政中心）高 ， 单核发展的省会、二线城市；三是重点投资二三线城市 ， 特别是基本面好、市场容量大、收益有保障的城市；四是谨慎投资四线城市 ， 重点考虑都市圈内供需比健康的城市 。
“对于我们的投资策略 ， 或者具体说二线城市的投资策略 ， 我们整体还是比较坚持周期和结构的打法 ， 顺应市场的周期 ， 寻找其中比较好的优质的结构 。 ” 李和栗强调称 ， 中梁控股拿地遵循“坚持不拿地王 ， 追求有性价比的土地” 。
净负债目标70%-80%
2020年上半年受新冠肺炎疫情影响 ， 国内房地产行业受到一定冲击 ， 房企也更加关注稳健发展 。 中梁控股的管理层也在发布会上多次提及此发展思路 ， 并表示 ， 对于接下来公司的发展“不会太过悲观 ， 也不会太过进取” 。
据游思嘉透露 ， 接下来在销售及投资方面会保持一定节奏 ， 并将维持审慎的态度 ， 目前已计划用50%-60%来做投资 ， 这取决于土地市场的吸引力 。 “公司的货值供应在今年下半年到明年上半年还是比较平稳及平均的 ， 所以我们不会急于买地投资 。 现有的土储已经可以为明年做到增量的要求 ， 未来会随行就市 ， 保持合理的投资 。 ”
同众多发展中的新千亿房企类似 ， 中梁控股也面临着负债提升的问题 。 据中报数据 ， 截至2020年6月30日 ， 中梁控股现金及银行结余为350.21亿元 ， 已收客户按金（合约负债）为1250.95亿元；债务总额为528.09亿元 ， 净负债比率为69.9% 。 在2019年底 ， 该公司的净负债比率为65.6% 。
贝壳研究院数据显示 ， 受规模扩张发展影响 ， 中梁在2020年上半年的资产负债率为90.11% ， 高于行业平均水平 。 潘浩指出 ， 按照近期网传的行业融资新规方式统计 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 中梁控股2020年中期数据约为90% ， 超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为84% ， 低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.62倍 ， 优于1倍的标准 。
“如果网传规则为真 ， 则中梁控股一项指标超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。 对于处于扩张阶段的中梁控股在融资层面或将受到一定限制 。 ”潘浩说道 。
对于外界较为关注的负债及融资相关问题 ， 中梁控股方面则于业绩说明会上表态称 ， 当前已对债务结构作出了调整 。 根据介绍 ， 2020年上半年 ， 该公司新增境外融资渠道 ， 境内非银占比降低至31% ， 境内银行贷款占比52% ， 境外优先票据占比15% 。 短债比方面 ， 截至6月30日 ， 一年内到期短债占总负债的比例为42% ， 相对去年底的53%也有了进一步的改善 ， 预期短债比会继续进一步的下降 。 当前 ， 该公司已完成下半年到期境外债务再融资 ， 同时正安排明年首季到期境外债务再融资 。
“长远来看 ， 我们希望负债水平可以维持在70%-80%的水平 ， 这在业内也是处于一个比较安全合理的水平 。 ” 游思嘉表示 ， 未来中梁控股会透过三个方向改善债务结构 ， 包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度 ， 同时也将着力改善现金短债比 。
在知名地产分析师严跃进看来 ， 在地产调控政策持续高压以及境内融资渠道全面收紧之下 ， 中梁控股上述针对债务结构的调整举措将有助于提升企业安全边际 。 “想要实现未来的规模增长 ， 现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦 。 ”


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