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控股|中梁地产降负债之战

继8月24日晚间对外披露2020年上半年业绩报告后 ， 8月25日上午 ， 中梁控股在线上举办2020年中期业绩说明会 。 会上 ， 投资者和媒体对这家 “黑马”房企较为关注的方向在于 ， 近年来喊出“换仓二线”的中梁控股在疫情下取得的销售成效如何？经过疫情冲击 ， 投资布局上有无调整？更重要的是 ， 如何直面新千亿房企普遍需要面对的负债攀升的难题 。
控股|中梁地产降负债之战
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销售“四六开”
从销售业绩来看 ， 2020年上半年 ， 中梁控股实现合约销售金额677亿元 ， 同比增长6.3% ， 完成全年1680亿元销售目标的40.3%；合约销售面积约541万平方米 ， 合约销售均价约12500元/平方米 ， 同比上升18% 。 按照行业惯用的“四六开”业绩评判 ， 中梁控股2020年的中期业绩表现算得上可圈可点 。 对于上半年的业绩表现 ， 中梁控股联席执行总裁李和栗也给出了“符合预期”的中肯评价 。
“从2020年初 ， 我们的供货目标就是‘四六开’ ， 上半年供货40% ， 下半年供货60% 。 ”李和栗于业绩说明会上表示 ， 疫情对中梁控股业绩的影响主要是在首季度销售 ， 至5-6月该公司销售已经实现了强力反弹 。
据李和栗透露 ， 受疫情影响 ， 上半年中梁控股的交付有所受压 ， 但随着疫情态势向好 ， 期内确认收入约237.6亿元 ， 较去年同期相比还是实现了16%的增长 。 同时 ， 截至2020年6月末 ， 该公司已签约但未结转合约销售超过 2600亿元 ， 其中并表部分超过1800亿元 。
值得一提的是 ， 在多项向好的盈利指标之中 ， 中梁控股2020年上半年的毛利率却有所下滑 。 据中报数据 ， 期内毛利率为22.6% ， 相对去年同期下跌1.9个百分点 。
“这反映了最近2-3年地价的上升及限价的政策 。 ”对于小幅下滑的毛利率 ， 中梁控股首席财务官游思嘉于业绩说明会上如是解释 。
此外 ， 游思嘉还透露 ， 按照公司内部的预期 ， 接下来中梁控股的毛利率水平应该会稳定在22%-25%水平 。
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顺应周期 不拿地王
因为高周转和深度下沉三四线城市 ， 中梁在业内素有“小碧桂园”之称 。 过往几年间 ， 中梁控股通过主动下沉布局三四线城市 ， 也使得企业享受到了棚改货币化带来的红利 。 数据显示 ， 2016-2018年三年间 ， 中梁控股实现了三级跳 ， 以131%的复合增长率 ， 由百亿规模一跃成为千亿房企 。 彼时在公开媒体报道中 ， 该公司管理层也曾直言 ， 2016-2018年 ， 中梁控股主动下沉 ， 落位三四线城市 ， 看中的正是棚改货币化红利 。
但伴随着2018年下半年棚改政策收紧 ， 三四线城市房地产市场红利退去 ， 中梁控股开始迅速着手“换仓” ， 喊出了“提高城市能级 ， 回归二三线城市”的口号 。
北京商报采访人员了解到 ， 自2018年下半年起 ， 中梁控股开始加大对二线城市的布局 ， 在该年的新增土储中 ， 有三成货值均位于二线城市 。 此后 ， 二线土储的占比更是进一步增长 ， 在2019年中梁控股的新增土储中 ， 二线城市的占比已超过50%；而截至今年6月末 ， 这一比例已经高达64% 。
具体看中报 ， 在土地获取方面 ， 2020年上半年 ， 中梁控股的土地投资总额为394亿元 ， 共获取土地56宗 ， 总面积约为740万平方米 。 其中 ， 二线城市及三线城市占比超过90% ， 其中二线城市占比高达64% ， 三线城市占比为27% ， 四线城市仅为占比9% 。
“上半年中梁新增土储56宗 ， 新增土储面积740万平方米 ， 新增权益拿地销售比58% ， 高于去年18个百分点 ， 取地热情较高 ， 这主要是由于中梁控股2019年上市后 ， 目前处于规模扩张阶段 。 ” 此外 ， 贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报采访人员表示 ， 在2020年上半年的拿地投资中 ， 可见中梁控股的投资策略在于提升土地储备城市能级 ， 期内已经拉动二线城市取地金额占比提升17.2个百分点 ， 至43.9% 。


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