北京日报客户端|女子4600万朝阳买别墅，一看窗外——“坟景房”
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。北京日报客户端|女子4600万朝阳买别墅，一看窗外——“坟景房”
4600万签约购买别墅，履约过程中购房人却发现别墅墙外趴着好几个“坟头”，清明节还有人来上坟。购房人将卖房人诉至法院，要求解除合同，且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理。哪些情形卖房人必须要主动告知？“凶宅”如何定义？采访人员对近几年的司法判例进行了梳理，当中可以照见一些“裁判规则”。
【北京日报客户端|女子4600万朝阳买别墅，一看窗外——“坟景房”】4600万买别墅发现临“坟头”引发诉讼
诸葛女士要购买的别墅位于北京市朝阳区霄云桥附近，约定的房屋总价款为4600万元。今年4月6日，诸葛女士和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》，并为此支付了50万元定金。
履约过程正好赶上清明节。诸葛女士意外发现，别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她走访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢民间祭奠，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实？这一问题成为双方在法庭上争论的焦点。诸葛女士认为，她在补充协议中明确约定，出卖人承诺房屋无重大瑕疵，亦不是“凶宅”，该条款正是表达了她对传统忌讳行为的抵触。被告对坟头之事应当如实告知，但被告却隐瞒了这一重要因素，违反了合同法规定的诚实信用原则，属于违约行为。
然而闫女士却表示，涉案房屋是从前房东手中购得，购房后她未实际居住使用，在原告发现并告知她小区外围存在“坟墓”之前，她对此并不知情。闫女士认为，涉案房屋确实无重大瑕疵，不属于“凶宅”，房屋内也未发生过非正常死亡事件。小区的外部环境不属于房屋的构成部分，也不属于其卖房应当承诺的范围，亦不影响房屋的购买和使用。一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素。因此，闫女士认为自己并无违约行为，原告无权要求解除合同和返还定金。
这起案件在网上也引发了讨论。“谁的房子旁边有坟墓不介意啊？”有网友感同身受，认为卖房人应当如实告知；但也有网友认为，法院如果支持原告的请求那就乱套了，全国太多地方楼盘都是平坟修建的，比这个还严重。“谁又知道自己的房子下面以前是什么呢，从古至今，生了多少人，死了多少人，只是没看见而已。”还有观点认为，买房是大事，若在意的话买房人需深入考究，比如楼盘是否坟地或有垃圾场等等。
“坟景房”常现媒体报道 但业主败诉居多
这些年，关于房屋买卖引发了不少话题，到底哪些属于卖房时必须告知的信息，网友们也感到困惑。据采访人员了解，我国法律对此没有具体的规定，但通过梳理近几年的法院判决可以照见一些“裁判规则”。
最近两年，媒体上出现不少关于“坟景房”的报道，大多是新房。今年6月，广东江门鹤山时代倾城业主向媒体反映，辛苦买来的“山景房”推窗而见的却是墓园和山坟。去年，大连中山区景山街附近某高档小区在交房时部分业主推窗发现，北侧山上放眼望去满是“野坟”。
有关“坟景房”的买卖纠纷在全国多地上演，但采访人员注意到，诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线（商品房开发规划范围）范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。
中国裁判文书网公布的判决显示，今年4月，山东省济南市历城区人民法院一审宣判了一起“风景山”变“坟景房”的案例。法院判决称，原告刘某作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋。
根据法院查明的事实，西山坡在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地，刘某在签订商品房买卖合同时应当充分评估，以确定是否购买涉案房屋，对此，被告公司并无法定告知义务。鉴于此，法院判决驳回了刘某要求解除商品房买卖合同并返还购房款及利息的诉讼请求。
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