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北京日报客户端|女子4600万朝阳买别墅，一看窗外——“坟景房”( 二 )


“凶宅”信息必须告知 故意隐瞒构成欺诈
除了这两年比较多见的“坟景房”纠纷，“凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题。尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念，但通过这些年的司法判例可以看出，房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、他杀等，基本可以被列入“凶宅”的范围。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示，去年，北京市丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万的价格购买了丰台区的一套房屋，在装修时得知，房屋内曾发生跳楼事件，因而将卖房人柴女士诉至法院。
柴女士表示，该房屋是她从前房主李先生手中购买，并不知道是“凶宅”，此次因要改善居住条件才将房屋出售。前房主李先生以第三人身份参与诉讼。李先生否认房屋内发生过非正常死亡事件，但案件审理期间，法院到当地公安机关进行调查，发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡。
法院审理认为，涉案房屋发生过坠亡事件，符合社会普遍接受的意外死亡观念，属于“凶宅”，袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”，据此法院判决撤销房屋买卖合同，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情，存在过错，因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求。
可见，一旦被法院认定为“凶宅”，卖房人即具有信息披露的义务。在更多的判例中，卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息，被法院认定为欺诈。江苏省靖江市人民法院去年就判决了这样一起案例，卖房人因缔约时故意隐瞒房屋内曾发生上吊自杀死亡事件，法院认定其构成欺诈，不仅判决撤销双方房屋买卖合同，卖房人全额返还购房款，还判决其赔偿买房人已经支付的契税、贷款评估费等，并承担相关利息损失。
有些“擦边”情形未被认定“凶宅”
楼上有人跳楼，楼下的房子算不算“凶宅”？房屋外的公共露台有人坠亡于此算不算“凶宅”？采访人员注意到，对于网友问及的这些“擦边”情形在司法实践中也有判例，结论则是不属于“凶宅”。
在长沙的王先生出售房屋时遇到买家反悔，不肯付定金。原来，住在王先生楼上的住户曾因产后抑郁跳楼，买家姚女士夫妇以此认定王先生的房子属于 “凶宅”，认为他在卖房时故意隐瞒。因双方僵持不下，去年王先生将姚女士夫妇诉至当地法院索要违约金。法院审理后未采信姚女士夫妇关于“凶宅”的意见，并认为夫妇二人的行为已构成违约，判决其支付原告违约金5万元。
去年，一位沈女士在绍兴购买了一套二手房，房子过户后，沈女士才得知，曾有人跳楼死在了屋外的平台上。法院调查确认，该栋楼曾于2012年10月发生过一起跳楼死亡案件。死亡人员并非涉案房屋的居住使用人，坠亡地点在涉案房屋外的公共露台上，从房屋厨房及朝北部分窗户可望见该坠亡点。
浙江省绍兴市越城区人民法院今年7月作出判决认为，案外人坠亡地点系在房产主体结构之外，涉案房屋并非“凶宅”，因此卖房人不构成欺诈，原告沈女士亦不构成重大误解。据此法院判决驳回了沈女士要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。
采访人员注意到，在上述判决中越城区法院明确了一个问题，即如何判断“凶宅”。法院判决称，判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准。其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下尊重其约定。
律师解读
哪些信息卖房时应当主动告知
除“凶宅”外，还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”，卖房人应当在缔约时进行告知？北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示，本着诚实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于重要事实，应当主动告知。“首先，房屋权属一定要向购房者如实告知，否则有可能会构成欺诈。比如房屋是否被查封，是否属于夫妻共同财产，是否存在抵押等情况；其次，房屋质量问题也应如实告知，例如墙体是否存在开裂、主要管道有没有漏水等，这类情况卖房人如果不告知，不仅给购房者修缮带来额外支出，还极易给邻居造成损失。”


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