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英才杂志|谁踩了央行的红线？，中国50大房企


英才杂志|谁踩了央行的红线？，中国50大房企
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作者|谢泽锋
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几家券商投行部流传的文件 ， 令房地产开发商一时间风声鹤唳 。
据坊间传闻 ， 该文件是央行对房地产商融资情况发布的“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红橙黄绿”四档 ， 以有息负债规模作为融资管理的目标 ， 分档设定负债增速水平 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
具体来说 ， “三线”均超出红线要求 ， 为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月为底线 ， 不得增加；“两线”超出要求为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出要求为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过要求为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
上述要求被称为“345”规则 ， 旨在控制房地产企业有息负债规模过快增长 。 此外 ， 对于房地产企业拿地 ， 该文件亦有规定 ， 对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经营活动产生的现金流净额连续为负的房地产企业 ， 需提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排 ， 甚至会对该企业暂缓发债 ， 并对其通过信托、资管、海外途径融资进行限制 。
资金堪比房企行军粮草 ， 对于依赖融资输血的房地产企业来说 ， 该文件无疑又给他们拧紧了紧箍咒 ， 对于负债飙升的高周转房企更是釜底抽薪 。
中国50大房企中 ， 谁踩了央行的红线？
英才杂志|谁踩了央行的红线？，中国50大房企
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富力地产依旧严峻
自从那场和万达的“世纪交易”后 ， 富力地产（02777.HK）的财务指标就一路亮红灯 。
根据Wind金融显示 ， 2019年富力地产的净负债率高达218.34% ， 剔除预收账款后的资产负债率为72.23% ， 现金及现金等价物为229.04亿元 ， 然而其一年内到期的非流动负债就高达508.88亿元 ， 缺口达到279亿元 。
富力地产三项指标均超过红线 ， 倘若该文件正式下发 ， 富力将进入“红色档” ， 有息负债规模不得增加 。
2020年以来 ， 受到疫情影响 ， 房地产销售遭到不小的打击 。 富力地产在2020年形势依旧严峻 ， 8月3日 ， 富力地产发布公告 ， 累计至2020年7月底 ， 总权益合约销售金额约617.6亿元 ， 销售面积达约526.38万平方米 ， 与去年相比 ， 销售收入和销售面积分别减少12.67%和18.76% 。
如果融资受限 ， 房企仅能依靠销售回款回笼资金 ， 如果富力地产财务状况仍不能好转 ， 2020年将是非常艰难的一年 。
泰禾生死攸关
走过鲜衣怒马的辉煌时刻 ， 黄其森的泰禾正陷入多事之秋 ， 甚至是生死境地 。
连续四笔债务违约 ， 截至2020年8月15日 ， 到期未归还借款金额高达349亿元 ， 尚未支付的利息43.32亿元 。
违约背后 ， 公司业绩大幅萎缩 。 今年上半年 ， 公司实现营业收入24.63亿元 ， 同比下降83.02% ， 归属于上市公司股东的净利润为-15.82亿元 ， 同比下降201.33% 。
泰禾集团的信用评级已经从2015年的AA级 ， 下降到如今的C级 ， C级就意味着“企业信用差 ， 甚至不能偿还债务” 。
【英才杂志|谁踩了央行的红线？，中国50大房企】五年前的泰禾靠院子系列风靡全国 ， 打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走红 。 2018年秦禾销售额超过1300亿元 ， 跻身全国前20大房企 。 而今年1-7月其销售额仅有264亿元 ， 排名下滑到第65位 。
Wind数据显示 ， 公司2020年中报净负债率为287% ， 期末现金仅有32亿元 ， 而一年期非流动负债高达633亿元 ， 剔除预收账款的负债率也高达82% 。 三项指标均超过“红线” 。


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