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房地产|观点直击丨审慎与乐观 罗康瑞：瑞房在寻找投资标的（实录）( 三 )


现场提问：公司上半年销售很出色 ， 公司全年合同销售大概可以去到什么水平？
王颖：我们上半年签约的已经达到62.22亿 ， 认购未签约有92亿 ， 年初我们制定的指标是要完成140亿的指标 。 下半年还有接近38万平方米的住宅还可以进一步销售 ， 所以我们觉得达成这个目标应该是没有什么问题的 。
现场提问：上海蟠龙天地项目的供货有多少？毛利率在什么水平？预期会有延误的压力吗？
王颖：上海蟠龙天地今年下半年会有94800万平方米的住宅入市 ， 毛利率符合公司在投资时确定的毛利率标准要求 。 下半年主要可录的销售主要来源于佛山项目的销售额和交付 ， 大概在9-10亿的水平 。
另外 ， 除非有进一步新冠肺炎疫情的变化 ， 按照目前整体进度、销售和工程的安排 ， 应该不会有延误的情况出现 。
现场提问：公司上半年的现金流情况如何？
孙希灏：公司上半年的现金流大致是平衡的 。 虽然租金收入少了 ， 上半年也没有大的住宅楼盘交付 ， 但支出相对也是少了的 ， 因为我们在上半年没有做什么新的重大投入 ， 另外我们也在节约成本上下了很多功夫 ， 所以我们的经营成本也有一定的降幅 。
整体来说 ， 我们的净负债在上半年大概是260亿左右 ， 和去年年底是差不多持平的 。 所以我们的现金流整体没有什么大的变化 ， 为什么我们的负债率会升至58%？因为我们偿还了2.2亿美金的长久债 ， 因为之前在财务报表上是作为股本金 ， 用现金去还了股本金的债 ， 由此导致多了5-6%的负债率的影响 。
现场提问：管理怎么看下半年的收租市场？
罗宝瑜：整体在零售市场的环境来看 ， 如果市场没有大的震荡 ， 大家都觉得是比较稳定的 ， 市场复苏也是比较好的 。
在写字楼部分来看 ， 虽然我们上半年有轻微的租金收入的增长 ， 但是我们觉得接下来1-2年 ， 在租金方面或者写字楼市场方面是会有一定压力的 。
大家看到中美关系的问题 ， 跨国企业在中国发展还是有一定的压力 ， 所以接下来对写字楼市场会有一定的影响 。 虽然我们的物业在比较优质的地段 ， 所以订单还是有的 ， 但是我们还是保持比较审慎的态度 。
现场提问：管理层能否透露一下下半年的收购目标？
孙希灏：透露是当然不能透露的 ，。 我们有留意一些项目 ， 主要是可开发的土地、在商业办公市场会不会有一些业主受不了租金压力而低价出让的机会这两方面 。
现场提问：公司的发展策略如何在当前疫情市场下跑赢竞争对手？
罗康瑞：疫情不确定最主要是现在欧美、非洲、印度、巴西等其他国家 ， 我们内地的疫情其实已经完全受控了 ， 上个月底我们自己都去过一次宝安 ， 我看到国内的处理手法 ， 我自己是很放心、很有信心的 ， 所以我相信内地的经济仍然会稳步改善 ， 我们也会继续寻找一些有吸引力的项目 。
但是我一再强调 ， 我们是会很谨慎的 ， 因为现在世界市场会有很大的改变 ， （我们不知道）到底会有什么黑天鹅出现 。
现场提问：上海近年的商办供大于求 ， 这个局面会如何发展？现在中国的住宅市场是不是已经饱和？这种可能饱和的情况会如何影响公司发展？公司会不会考虑投资其他跨行业的新业务？
罗康瑞：上海的商办供应是多了 ， 但是大家知道房地产是这样的 ， （取决于）你的地段、你的质量、你的服务 ， 我们现在做了很多新的安排 ， 当然大家看到我们自己的项目都是市中心的地标项目 ， 我们的人流都是恢复得相当好的 。 我相信未来的竞争差不多是这样 ， 有些商业项目可能死了 ， 但是我们对我们自己的项目仍然有信心 ， 我相信我们对市场的定位、管理各方面是有优势的 ， 所以我们继续看好商办未来的发展 ， 但是我们是会有选择性的 。
至于中国住宅市场是不是已经饱和？肯定还没有 ， 因为香港已经发展了几十年 ， 居住仍然是现在最大、最困难的问题 。 尤其是这次的新冠疫情 ， 大家被迫留在家里 ， 时间很长 ， 导致大家会觉得我的家好像不怎么样 ， 所以刚才说我们的楼盘一拿初出来 ， 三两天就卖完了 。


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