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房地产|观点直击丨审慎与乐观 罗康瑞：瑞房在寻找投资标的（实录）

观点地产网 疫情下的上半年 ， 对以商业、写字楼资产等持有型物业收入为主的企业来说无疑是煎熬的 ， 例如九龙仓置业、希慎兴业等不少房企都面临着近年来少有的至暗时刻 。
同样以持有型物业为主的瑞安房地产有限公司在8月26日公布了半年成绩单 ， 受疫情后的半年亏损仍然是一道难以跨越的槛 。
瑞安房地产在线上举行了中期业绩新闻公布会并答采访人员问 ， 公司主席罗康瑞 ， 执行董事罗宝瑜 ， 董事总经理、财务总裁、投资总裁孙希灏 ， 瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖出席 。
作为近年来十分稳定的管理班底 ， 瑞安房地产沿用了此前的分工 ， 4位完全不同职位的高管从瑞安房地产的总体战略、商业规划、财务管控以及住宅销售分享了公司上半年的发展情况 。
据观点地产新媒体了解 ， 瑞安房地产在上半年实现营业收入14.50亿元 ， 毛利9.64亿元；净亏损12.86亿元 ， 去年同期为净利润15.98亿元；归属于股东净亏损16.22亿元 ， 去年同期为盈利13.26亿元 。
罗康瑞在业绩会伊始就直接谈到了此次瑞房亏损的主要原因：“在新冠肺炎的冲击之下 ， 全球经济都受到了很大的影响 ， 我们的行业特别是我们公司也受到了很大的冲击 。 ”
商业收租回暖与达成140亿销售
综合来看 ， 瑞安房地产最主要的亏损点在于投资物业和其他物业资产的公平值减少了19.62亿元 。 值得注意的是 ， 物业公平值的减少并不会给公司股东实质带来亏损 ， 而是账面上的损失 。
孙希灏表示：“瑞安房地产这次减值范围和行业里其他大的收租物业公司差不多 。 ”
据悉 ， 此次物业资产减值主要在于武汉天地和重庆天地 ， 约12-13% 。 武汉是疫情爆发的中心点 ， 影响会比较大；重庆天地相对疫情初期恢复速度比较慢 ， 所以也有一定的影响 。
把目光重新放到公司上海核心物业上 ， “如上海新天地减值幅度相对较少 ， 只有1-2%左右 ， 收入和价值都是比较平稳的 。 ”孙希灏谈到 。
此外 ， 瑞安房地产在疫情期间选择了与租户共担风险 ， 向租户提供了资金豁免和其他舒缓措施 ， 所以导致公司的租金收入下降 ， 出租率较去年末也有所下滑 。
从瑞安房地产并表的数据来看影响较大 ， 租金收入约为9.87亿元 ， 同比下降了11%；假如把部分合联营项目也算入其中的话 ， 其租金收入仅下降了1% ， 达到11.92亿元 ， 其中76%的租金及相关收入来自上海的物业组合 。
伴随着这次疫情带来的商业契机 ， 瑞安房地产迅速打通了旗下新天地的线上购物平台 ， 以“云逛街”、社群行销、直播等模式 ， 实现了O2O全管道经营 。
瑞安房地产在去年选择向商业房地产为主导的方向转型 ， 而商业地产的租金回报也不负所望 ， 在疫情的严重冲击下表现出了足够的韧性 。
罗宝瑜表示 ， 我们对零售市场保持比较审慎乐观的态度 。 目前 ， 瑞安房地产所持有的零售物业于2020年7月的整体同店销售额已回升至2019年同期的90%以上 。
除了物业资产减值 ， 上半年由于疫情的影响 ， 瑞安房地产没有住宅项目结转收入 ， 交付的均为一些货尾 ， 所以住宅结转收入仅有1.61亿元 ， 去年同期为63.76亿元 。
诚如前文所言 ， 住宅物业结转收入的减少让租金收入成为了公司的主要租金来源 ， 而租金收入的毛利率较高 ， 让瑞安房地产的整体毛利率达到66% 。
在销售层面 ， 瑞安房地产实现了较大的突破 ， 成为了公司将来业绩增长的保障 。
据悉 ， 瑞安房地产前6个月累计合约物业销售额达到人民币62.22亿元 ， 同比增长81.82% ， 其中包括住宅物业合约销售额人民币61.64亿元 ， 和商业物业合约销售额人民币0.58亿元 。
此外 ， 瑞安房地产录得认购销售总额92.01亿元 ， 预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售 ， 该等认购物业销售主要来自于6月推出销售的太平桥翠湖五集 。


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