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融资|“345”融资新规或加速行业洗牌，房企降负债成下半年首要目标

在2020年房企年中报的业绩会上 ， “345”融资新规成了高频词汇 。
8月23日 ， 央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
虽然没有出台具体的细则 ， 不过“345”新规已经成为众所周知的秘密 。 尽管这一新规在短期内扼住了部分开发商的喉咙 ， 不过在他们看来有助于行业稳健地发展 。 面对融资新规的倒计时 ， 下半年 ， 降负债将成为许多房企的首要目标 ， 他们会如何做呢？
土地市场火热致政策转向
此前 ， 21世纪经济报道称 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。 即如果 “三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ，有息负债规模年增速不得超过 15% 。
对于这一新规 ， 中原地产研究院分析认为 ， 从上半年的宽松政策到下半年开始趋向收紧 ， 政策的转向与房地产市场恢复较好 ， 部分城市市场热度上涨过快 ， 土地市场活跃、溢价率高不无关系 。 而正荣地产董事长、执行董事兼行政总裁黄仙枝在8月24日的业绩会上也表示 ， 政策之所以出现一些变化 ， 或与上半年部分城市土地市场出现过热迹象有关 。
不过 ， 在企业看来 ， 这一政策有助于行业健康发展 。 其中 ， 龙湖集团首席财务官赵轶8月26日在业绩会上表示 ， 这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价的发展稳定下来 。
“其实在这之前 ， 包括像限制开发贷款、按揭贷款的额度 ， 包括借公司债以新换旧 ， 这一系列措施都是为了让行业的融资体量能够有序增长 ， 而不是爆发式增长 。 整体而言 ， 我们认为它会加快行业的健康化 ， 对行业的发展是一件好的事情 。 ”赵轶说道 。
中南建设CFO辛琦认为 ， 这是针对房企、针对金融机构的双管齐下的长效机制 。 限制负债增长规模 ， 对于头部房企来讲 ， 可能会更加稳定 ， 而将来逆市飘红、弯道超车可能变得越来越难了 ， 也打消部分房企狂飙突进的念想 。
对于这一新规 ， 易居企业集团CEO丁祖昱分析认为 ， 一旦融资新规落地 ， 将对行业产生较大影响：土地市场降温 ， 新房销售加速 ， 对头部房企是利好 ， 对高负债的房企则影响较大 ， 必将加速行业洗牌 。
行业将加速洗牌
天风证券根据2019年财务数据统计 ， 按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分 。 其中同时踩到“三道红线”的房企共14家 ， 踩到两道红线的房企共10家 ， 踩到一道红线的房企有14家 。 全部不踩线的仅有12家 ， 其中仅有龙湖与滨江两家企业为民企 。
由此来看 ， 下半年 ， 降负债将成为大部分企业的首要目标 。 华创证券分析师周冠南指出 ， 若“三道红线”政策实施 ， 房企存货周转有望提速 ， 引入联营、合营投资者的案例可能增多 ， 销售回款周期或将缩短 。
中原视点分析指出 ， 今年下半年 ， 如果融资渠道受限 ， 房企资金压力加剧 ， 要改善负债率、改善融资结构 ， 又要冲全年业绩 ， 回款能力将是房企持续经营的关键 ， 预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施 。


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