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雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何


雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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作者 | 鹏客
编辑 | 乐燕红
对于当下火热的“跨界出圈” ， 雅居乐老板陈卓林 ， 可谓是地产大佬中的科代表 。
生于岭南水乡的陈卓林 ， 对粤曲有着浓厚的感情 ， 师承粤剧大师罗家宝 。 自从发布个人首张粤曲专辑《心曲雅韵》以来 ， 陈卓林一举成为国内首个跨界发布粤曲唱片的企业家 。
不过 ， 唱粤剧与做地产两者终究还是有差别的 ， 褪去跨界的身份 ， 陈卓林是名副其实的雅居乐董事会主席兼总裁 。
细数当年 ， 陈卓林掌舵的雅居乐曾与恒大、碧桂园、富力、合生一起被誉为“华南五虎” ， 但如今时过境迁 ， 格局转变 ， 恒大、碧桂园早已狠狠甩开雅居乐并坐上难以撼动的头把交椅 。
8月21日 ， 年近六旬的陈卓林难掩倦容携副总裁潘智勇、王海洋出席雅居乐中期业绩发布会 。
对于喜忧参半的年中报 ， 陈卓林在业绩会上透露 ， “努力把负债控制在70%左右 ， 希望能够降低财务成本 ， 使利润更高 ， 而且想把财务数据、评级再做漂亮一点、稳健一点 。 ”
尽管雅居乐依靠出售子公司失去控制权而带来的巨额重估收益 ， 在明面上实现账本盈利增长 ， 但这对近千亿元的有息债务来说 ， 不过是镜中月水中花 。
而且 ， 祸不单行 ， 梦断海南后 ， 雅居乐又接连被两大国际评级公司调整评级展望为负面 ， 老牌粤系房企雅居乐在迈进千亿阵营后 ， 将迎来更加艰难的时刻 。
评级遭下调 盈利能力指标下滑
素来被称为地产界“华南五虎”之一的雅居乐向来以超大盘、长周期、低价地的开放策略见长 ， 故其住宅地产利润率一向较高 。 但如今 ， 平均净资产收益率、总资产净利率、年化投资回报率等各项盈利能力指标下滑 。
雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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据半年报数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 雅居乐实现营业额335.27亿元；毛利为115.20亿元 ， 整体毛利率为34.4% 。 其归属股东净利润51.27亿元 ， 同比增长1.0% 。
这样的业绩增速 ， 在行业整体实际处于低位 。 拉长来看 ， 这也是雅居乐自2016年以来增速最慢的一年 ， 2016-2019年 ， 雅居乐归母净利润增速分别为64.25%、163.84%、18.25%、5.43％ 。 截至2020年上半年 ， 归属股东净利润同比增长仅1.0% 。
值得注意的是 ， 就在此前2019年报发布后的次月 ， 标普于4月9日已将雅居乐的评级展望从“稳定”下调为“负面” 。 标普指出 ， 雅居乐房地产开发业务扩张的执行进度比预期的缓慢 ， 导致其在过去两年举债收购后盈利增长依然疲弱 。 同时 ， 雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力 。
另据绿色评级机构标准排名的监测统计 ， 2019年雅居乐的营运能力、盈利能力以及偿债能力均出现不同程度的减弱迹象 ， 近三年净利润及归母净利润的增速大幅放缓 ， 存在现金流紧张的风险 ， 公司财务状况有所恶化 。
两千亿债务压顶 现金低于借款
雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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【雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何】
在地产下半场 ， 雅居乐也布局多元化发展 。 “我希望4年后 ， 2022年到2023年 ， 地产跟多元化业务将各占收入一半 。 ”陈卓林此前公开透露其多元化发展的野心 。
从2020年中报数据看 ， 其多元化业务收入占比仅12.6% ， 在雅居乐实现的335.27亿元营业收入里 ， 物业管理、环保、绿色生态景观及智慧装饰家居服务、城市更新、房管及商管等多元化业务收入仅为42.17亿元 。 这个成绩离陈卓林想要的多元化目标相去甚远 ， 地产开发仍旧是雅居乐大头 ， 占比接近90% 。


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