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雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何( 二 )


然而 ， 近年来在多元化策略加速和激进扩张下 ， 不仅使雅居乐业绩增速大幅下降 ， 也使其负债指标不断恶化和现金流形势紧张 。

雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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负债方面 ， 从近年数据来看 ， 2016-2019年 ， 雅居乐的净负债率为分别49.1%、71.4%、79.1%和82.8% ， 负债指标逐渐走高 。 截至2020年上半年 ， 负债总额达到2301.66亿元 ， 同比增长23.35% 。
雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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据中报数据显示 ， 截至2020年上半年 ， 雅居乐的资产总额已突破3000亿元 ， 资产负债率为76.3% ， 净负债率为73.3% ， 负债规模达2301.66亿元 。 其中 ， 有息债务989.4亿元 ， 比年初的966.7亿元有所增加 。 其中 ， 该公司将于一年内到期的有息债务为403亿元 ， 短期债务占比为40.7% 。
对此 ， 陈卓林表示 ， “要努力把负债控制在70%左右 ， 降低财务成本 ， 追求更高利润 ， 让财务数据更漂亮更稳健 。 ”雅居乐目前的策略是现金回来后拿一半出来投出去 ， 并会以地产为主 ， 其它产业占四分之一左右 。
雅居乐的地产业务连续两年破千亿 ， 如此加速的扩张 ， 实际上让雅居乐在上半年已经背负较大的财务压力 。
雅居乐|起底雅居乐：债务压顶 折戟海南，陈卓林的“金蛋”成色几何
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资金链吃紧的雅居乐 ， 一度期望通过发债融资来度过危机 。 数据显示 ， 雅居乐上半年短期借款为403.03亿元 ， 长期借款为586.36亿元 ， 同比均有上升；虽然现金及现金等价物383.62亿元 ， 虽然同比增加了51.68亿元 ， 但仍然无法覆盖今年上半年的短期借款 。
与此同时 ， 雅居乐的短期偿债能力堪忧 。 2017年至2019年 ， 雅居乐“货币资金/短期债务”指标分别为0.23、0.30、0.23 。 这也就意味着每1亿元的短期债务 ， 公司账上对应只有2000多万元现金 。
此外 ， 近年来雅居乐对永续债的依赖急速增加 ， 截至2019年年末 ， 雅居乐永续债金额达135.6亿元 ， 比2018年末增加52.3亿元 ， 需要支付的利息达到8.5亿 。
得益于永续债这一财务工具 ， 雅居乐的资产负债率看起来要明显低于同类房企 。 若将永续债算到负债率之内 ， 2019年雅居乐的净负债率将达130.74% ， 远远超安全线 。
一位长期关注内房股的香港资本市场人士表示 ， 虽然永续债可以不计入负债项 ， 但本质上还是债务 ， 且融资成本比一般债务要高 。 同时 ， 永续债蕴含利率跳升等风险 ， 外币永续债存在着汇率波动风险 ， 还会稀释企业利润 。 在近年来人民币兑美元的不断贬值情况下 ， 雅居乐未来或面临更大的还债压力 。
折戟海南 陈卓林的“金蛋“成色几何
曾经 ， 海南是房地产投资的热土 ， 既有一夜暴富的掘金佳话 ， 但也不乏折戟沉沙的辛酸故事 。
如今 ， 资金链吃紧的雅居乐 ， 其在海南未来的发展也陷入困境 。
作为雅居乐的重要粮仓 ， 陈卓林口中的海南“金蛋” ， 正是雅居乐投资超300亿 ， 耗时10年 ， 打造1.5万亩的海南清水湾项目 。 据了解 ， 该项目并非刚需项目 ， 在受到来自政策端的海南限购影响下 ， 业绩萎缩可想而知 。
陈卓林并未回避市场限购政策对于销售带来的“痛苦” ， 然而 ， 他对于这颗“金蛋” ， 陈卓林显然还是比较看好 ， 他在业绩会上表示 ， 目前雅居乐在海南当地仍有1000多亿元货值 ， 是未来起码五至六年的重要粮仓 ， 并将是集团地产未来几年的重要的收入来源 。
“金蛋”、“重要粮仓”这些字眼再次被强调 ， 透露出海南仍是雅居乐土储的重要一部分 ， 也是雅居乐未来提升利润的重要途经 。 直至2020年上半年 ， 雅居乐仍没有停止在海南拿地 。 数据显示 ， 雅居乐2020年上半年在海南新增土地储备约92359平方米 。


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